Thème : Valeurs mobilières

Les avantages de la vente en viager

Vendre son bien en viager est source d’avantages. Réponse appropriée aux problèmes financiers au moment de la retraite, c’est une vraie solution à prendre en considération.

Le viager, c’est aussi permettre au vendeur de rester chez soi, dans « ses murs ». Ses habitudes ne sont pas changées. C’est garder le droit d’usage et d’habitation (DUH) dans son environnement (domicile, quartier).

Un revenu complémentaire à vie

Le viager offre la possibilité de percevoir un revenu sous forme d’une rente tous  les mois. C’est un revenu complémentaire à vie, tout en percevant immédiatement un apport en capital, le « bouquet ».

Une amélioration du train de vie qui se traduit aussi par du confort financier avec des économies sur des charges en moins : impôt foncier, honoraires de syndic (en cas de copropriété), gros travaux, assurance de l’immeuble.

Le vendeur est dans une sécurité matérielle avec la jouissance de son bien. Cette sécurité peut être étendue au conjoint du vendeur grâce à la réversion de la rente.

Le viager est aussi un moyed’anticiper le financement d’un état de dépendance. La perception de la rente régulière permettra de couvrir les frais de santé liés à la dépendance tout en restant à demeure plutôt que d’aller dans un établissement spécialisé.

Les différentes formes de viager : libre ou occupé

Le viager est le plus souvent « occupé », c’est l’opération la plus usitée (9 cas sur 10). La plupart du temps, il s’agit de la résidence principale, dont la ou les personnes sont propriétaires. C’est le moyen de continuer à y habiter.

Pour autant, le viager libre se présente comme une solution dans plusieurs situations. Le bien vendu est  la résidence principale, et dans le cas d’un séjour en maison de retraite,  la rente servira à en régler les frais. Cas d’une autre résidence (secondaire, locative) : alternative à la location un bien avec  sa gestion et sa fiscalité, la solution alternative est de le vendre en viager libre. Vous percevrez  ainsi une rente à vie et non pas les loyers.

Le viager libre fait que le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier, dès la signature de l’acte de vente. Il devient, de par le fait, libre de toute occupation et de réservation de jouissance. Le vendeur ne paye plus aucune charge ni taxe foncière ni taxe d’habitation.

La rente perçue fait l’objet d’une fiscalité avantageuse, puisque seule une partie de la rente sera considérée fiscalement comme un revenu. Le pourcentage de cette partie est déterminé en fonction de l’âge où la rente démarre (date d’entrée en jouissance).

La réversion de la rente

Pourquoi prévoir une réversion de la rente ? Dans le contrat de vente en viager, il peut être stipulé que la rente sera réversible au profit du conjoint. La rente ainsi constituée au profit d’un couple sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Celle-ci peut rester dans le logement en profitant du droit d’usage et d’habitation et continuer à percevoir la rente (réversible) jusqu’à son propre décès. C’est une manière de protéger financièrement son conjoint en cas de décès, notamment dans le cas où il existe une forte disparité de revenus dans le couple.

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

En collaboration avec Igal Nathan du cabinet René Costes viager

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
Réussir le montage de sa SCI
Réussir la construction de sa maison
Réussir son achat immobilier
Réussir sa retraite
Réussir son investissement en viager
Réussir sa vente en viager

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En quoi consiste le viager ?

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Le viager permet la vente de votre logement tout en continuant à l’occuper votre vie durant. C’est une solution pour rester chez soi tout en bénéficiant d’une rente viagère qui se positionne comme un complément de revenus, associé à une fiscalité avantageuse. C’est une solution de complément retraite qui vaut la peine qu’on s’y intéresse.

 

Le viager immobilier est un mode de vente de la propriété immobilière. Cela consiste au transfert de propriété d’un bien immobilier. Un vendeur appelé « crédirentier » vend un bien immobilier à un acquéreur appelé « débirentier », en contrepartie d’un paiement étalé dans le temps.

Lorsque vous vendez votre logement en viager, le bien est vendu et à ce titre, vous en percevez le prix. Une partie de la valeur est payée au comptant par le biais d’un capital « le bouquet » et le reliquat de la somme vous est reversé tous les mois sous forme de rente viagère, et ce jusqu’à votre décès. Le bouquet représente généralement 10 % à 30 % de la valeur du bien. L’acheteur, le débirentier s’engage à verser périodiquement (généralement mensuellement) la rente, à durée viagère. Le terme du contrat correspond au décès du vendeur, sauf dans le cas d’une réversion.

Les deux formes du viager

En tant que vendeur, comme le bien est vendu, il ne vous appartiendra plus ; pour autant vous conservez un droit d’usage et d’habitation. Ce droit signifie que vous pouvez continuer à occuper le logement vendu, mais uniquement pour vos besoins personnels et ceux de votre famille.

Si c’est en viager « occupé » vous continuez à habiter votre logement. Vous vendez le bien en démembrement. C’est-à-dire que vous pouvez continuer à l’occuper ; car vous vous réservez un droit d’usage et d’habitation (DUH). Vous vendez les « murs » et restez propriétaire de « l’intérieur ».

Si c’est en viager libre, en tant que vendeur, vous libérez le bien. L’acquéreur peut l’habiter lui-même ou encore le louer. Dans les deux cas, le paiement est en deux temps : un capital immédiat, et un revenu mensuel qui lui, est viager.

Dans le cas d’un couple marié, la rente peut être réversible sur le second : le survivant continue d’y habiter, et perçoit à son tour la rente jusqu’à son propre décès. On parle alors d’un viager sur « deux têtes ».

Dans le cadre d’une vente en viager, le prix final n’est jamais connu par avance. Il  ne sera connu qu’au décès du vendeur.

Cas pratique

Voici un exemple réel, pour savoir à quoi pouvoir prétendre en matière de revenus lors d’une vente viagère : Les exemples ci-dessous sont issus d’annonces de viagers existants.

Type de viager : Viager occupé, par une femme de 78 ans

Valeur du bien occupé : 217 660 €

Bouquet : 20 000 €

  Rente mensuelle : 780 €

Si le viager est occupé, l’acheteur ne pourra prendre possession du bien qu’au décès du, ou des vendeurs.

Conclusion

La rente viagère constitue un revenu régulier et sûr. Le viager apparait comme une  réponse à la baisse récurrente des pensions de retraite, tout en y apportant une dimension sociétale.

Le viager permet de transformer un bien en revenus complémentaires. C’est aussi une façon de ne pas être obligé de devoir quitter un environnement familier.

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

 En collaboration avec Igal Nathan du cabinet René Costes viager

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
Réussir le montage de sa SCI
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Réussir sa vente en viager

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Les différents régimes comptables du loueur meublé(2/2)

Retrouvez la première partie de l’article

Le Réel simplifié (suite)

Le régime du réel simplifié en loueur en meublé s’impose pour les recettes supérieures à 70 000€.

En deçà, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui souhaite déclarer au régime réel doit :

  • déclarer son activité de loueur en meublé (professionnel ou non) en envoyant le formulaire Poi au Greffe du tribunal pour obtenir un numéro SIRET.
  • en informer l’administration fiscale via l’envoi d’un courrier de levée d’option au centre des impôts du bien immobilier, avec sa déclaration au réel s’il s’agit de la première année en tant que loueur en meublé, ou avant :
  • le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier de ce régime ;
  • le 1er février de l’année suivante pour tout contribuable soumis de plein droit au régime réel d’imposition l’année précédant celle au titre de laquelle il relève du régime micro ;
  • le 3 mai 2018 pour le contribuable qui relève du régime réel en 2017 sur la base des anciens seuils mais qui relève du régime micro en raison des nouveaux seuils.

L’option pour un régime réel d’imposition est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an. Attention, cette tacite reconduction cesse automatiquement lorsque le régime du réel s’applique de plein droit. Si ultérieurement, le contribuable voit son chiffre d’affaires basculer en dessous du seuil, le régime micro s’applique de nouveau de plein droit, une nouvelle option pour le réel devra être nécessaire ! Donc attention avec les changements de seuils réglementaires…

Le Réel normal

Le régime du réel normal est optionnel pour le loueur qui est imposé au réel simplifié mais il est obligatoire pour celui qui réalise des recettes annuelles imposables supérieures à 238000 € par an.

Comme le réel simplifié, le réel normal autorise la déduction des recettes de l’intégralité des charges engendrées par l’activité.

Lorsqu’un bien est acquis en VEFA, la TVA récupérable sur le bien est éligible au remboursement au fur et à mesure des règlements effectués au promoteur

Ces opérations sont soumises à la TVA sur les encaissements, le remboursement est donc possible lorsque les sommes ont été décaissées par le contribuable et encaissé par le promoteur.
Dans le cadre du régime simplifié d’imposition, la récupération de TVA n’est donc possible que tous les 6 mois ! Le régime réel normal d’imposition, lui, permet d’optimiser cette récupération (régime trimestriel dans la plupart des cas, mais également mensuel lorsque cela le nécessite).

 

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc

Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2018
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP

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Les différents régimes comptables du loueur meublé (1/2)

 En fonction du montant de ses recettes mais aussi, sous conditions, de ses préférences, le loueur meublé peut être imposé sous différents régimes comptables : le micro BIC, le réel simplifié, le réel comptable.

Le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Que ce soit pour une nuit ou trois semaines, pour 1 ou pour 100€, les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu.

La loi de finances pour 2018 a rehaussé les seuils d’application des régimes micro à compter de 2017. Les seuils sont portés de 33 200 € à 70 000 € et de 82 800 € à 170.000€.

Lorsque les recettes sont inférieures à 70 000€, le contribuable a le choix entre deux régimes fiscaux. Par défaut, les revenus sont imposés dans la catégorie des « micro BIC », selon barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le résultat imposable est déterminé après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % sur le montant des recettes avec un minimum de 305€. L’amortissement est compris dans la déduction forfaitaire.

Le montant des recettes est ensuite reporté sur le formulaire n°2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration annuelle des revenus du bailleur (ligne 5 ND). Le contribuable peut aussi opter pour le régime réel (simplifié).

Le loueur en meublé est donc alors dans l’impossibilité de constater un déficit. Si son activité est déficitaire, il doit impérativement opter pour un régime réel (simplifié ou normal) d’imposition.

De plus il n’est pas possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors de travaux de rénovation en régime micro entreprise.

Cette modification fiscale à effet rétroactif n’est pas sans poser des difficultés d’application. En effet, certains contribuables qui relevaient jusqu’à présent du régime réel de plein droit (automatiquement, sans qu’il soit nécessaire d’opter) peuvent se retrouver, à l’issue de cette réforme, sous les seuils et ainsi relever, au titre de 2017 voire de 2018, du régime du micro. Le maintien du régime réel en 2017 et 2018 (qui seul peut permettre de constater des charges au réel) est donc conditionné à l’exercice de l’option ! Attention aux dates… (cf. paragraphe suivant).

Le Réel simplifié

Le régime du réel simplifié est un régime obligatoire pour les loueurs qui ont des recettes annuelles imposables comprises entre 70 000 € et 238 000 €. De ce fait, les contribuables sont tenus de tenir une comptabilité et de conserver l’ensemble des justificatifs liés aux loyers et aux charges du bien en location.

Il s’applique, sur option, aux loueurs dont les recettes sont inférieures et qui sont donc en principe soumis au régime micro-BIC.Ce régime implique le dépôt d’une déclaration professionnelle (2031 SD) et la déduction de l’ensemble des recettes de l’intégralité des charges, supportées par le loueur pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, taxes…) à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan, et permet la possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble (hors valeur foncier).

Dans la deuxième partie : conditions pour déclarer au régime Réel simplifié pour les recettes inférieures à 70 000 € et régime du Réel normal.

Retrouvez la seconde partie de l’article

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc

Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2018
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP

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Assemblées Générales de l’ANACOFI 15 mars 2018

Jeudi 15 mars 2018, les Assemblées Générales de l’ANACOFI (Association nationale des conseillers financiers) se sont déroulées au Carrousel du Louvre à Paris. L’ANACOFI est un partenaire privilégié des Éditions SEFI – Arnaud Franel et nous étions naturellement présents pour l’occasion.

 

L’ANACOFI est l’unique structure confédérale de représentation et de défense des intérêts des entreprises indépendantes de la sphère patrimoniale et financière et ses Assemblées générales sont une occasion exceptionnelle pour tous les acteurs de se rencontrer et d’échanger, que ce soit sur les stands des exposants comme lors de conférences, cette année encore à la pointe de l’actualité. Continuer la lecture

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EMTN, une obligation ou pas ?

Négociables, les actifs de la classe des EMTN (European Medium Term Note) sont assimilés à des titres de créance monétaire, représentatifs d’un emprunt. Présentant une maturité à mi-chemin entre les billets de trésorerie et les obligations, les EMTN sont également appréciés pour leur flexibilité. En effet, leur déploiement peut s’adapter aux besoins de l’émetteur, notamment au niveau de la fenêtre de commercialisation qui peut être adossée à une période précise et du montant d’émission qui peut correspondre à un seuil spécifiquement déterminé.

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Les ICO, nouvelle tocade des geeks ou miroir aux alouettes pour les épargnants

 

Les milliards s’accumulent, la nouvelle tocade du spéculateur en chambre se développe à la vitesse de l’éclair : ce sont les ICO (initial coins offering). Ou vente « à l’émission » de tokens.

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Brexit : quel partenariat pour le Royaume-Uni et l’Europe ?


Plus d’un an après le résultat du référendum britannique sur la sortie de l’Union européenne, se pose toujours la question suivante : qu’est-ce que cela va changer exactement ?

S’il n’est naturellement pas envisageable d’en rester au statu quo, il ne peut en tout cas pas y avoir de « perdant » et de « gagnant » dans l’affaire. Comme on l’entendait couramment il y a 30 ou 40 ans, « ce qui est bon pour General Motors est bon pour les États-Unis » : de même, ce qui est bon pour le Royaume-Uni est bon pour l’Europe et ce qui est mauvais pour le Royaume-Uni est mauvais pour l’Europe. Nous sommes trop solidaires depuis maintenant près d’un demi-siècle de cohabitation au sein de l’Union européenne, et l’on ne peut pas effacer 45 ans de sans qu’il y ait de perte pour les uns ou les autres. Continuer la lecture

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D’où viennent les monnaies  cryptées ?

L’histoire de la monnaie fait intervenir quelques
« héros » économiques : ce sont Crésus qui invente la frappe de monnaie, Palmstruc le billet de banque, Henri Germain qui théorise la banque universelle et enfin Satoshi Nakamoto à qui on devrait le Bitcoin.

Sauf qu’il semble bien qu’aucune personne n’a jamais porté ce nom ! Passons sur les héros ! 

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Qu’est-ce qu’une monnaie « cryptée » ?

« Chiffrement », « crypté » sont des notions qui renvoient à l’obscurité et au souterrain (une crypte). Dans une définition moderne et technique, « crypté » concerne ce qu’on veut cacher et rendre inaccessible. Ce qui est crypté peut être décrypté pour autant que les auteurs du cryptage l’acceptent. Tout dépend alors de « clefs » de décryptage dont la sophistication n’a pas de limites, si ce n’est de coût, de temps et de risques. Continuer la lecture

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Zone Euro : pour une politique monétaire réaliste

Depuis sa création en 1998, le maintien de la stabilité des prix constitue la mission principale de la Banque Centrale européenne. Afin d’éviter tout risque de déflation ou d’inflation forte, hantise bien justifiée héritée des crises du XXe siècle, celle-ci s’est fixé un objectif de 2 % de taux d’inflation, conçu – idée contestable – comme le juste milieu offrant une marge de sécurité suffisante avec le gouffre redouté des 0 %. Continuer la lecture

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Pourquoi s’intéresser aux « fonds long/short » ?

Que sont-ils ?

La gestion long/short est une technique de gestion d’investissement qui consiste à jumeler des positions acheteuses appelées (« long ») et des positions de ventes à découvert (« short ») sur les marchés actions. L’objectif au final est de limiter les risques, tout en profitant à la fois des périodes de hausse et de baisse des marchés financiers dans des marchés « hésitants ». Continuer la lecture

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Les marchés de taux,
entre optimisme et prudence


Début 2016, plusieurs indicateurs inquiétaient les marchés.

Qu’en est-il au terme du premier trimestre 2017 ?

 

Le maintien de la consommation et du marché du travail ont permis à l’économie américaine de ne pas s’affaiblir, le Brexit n’a pas eu d’incidence notable sur les marchés et la déflation redoutée par la Banque centrale européenne n’est pas survenue… Quant à la  Chine et aux pays émergents, leur situation économique ne s’est pas dégradée non plus, ce qui a calmé les inquiétudes générales.

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 L’attrait inédit du « cash equivalent »

 

Thème valeurs mobilières et bourse

Apparu il y a environ trois ans, le concept de fonds « cash equivalent » bénéfice d’un engouement croissant lié à un environnement de taux inédit.

Explications. Continuer la lecture

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OPA, OPE, OPR : le bilan de l’année 2016

Thème valeurs mobilières et bourse

Euronext Paris aura été le théâtre de trente-six opérations financières (si l’on fait abstraction de l’OPA de Gecina sur Foncière de Paris, mise en échec, et l’OPE d’Altice sur SFR Group, déclarée non conforme par l’AMF) : 27 sous la forme d’OPA ou d’OPE, 8 OPR et 1 OPRA. Tous les compartiments ont été visés, avec une mention particulière pour Alternext qui compte 14 offres publiques. Continuer la lecture

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