Thème : Transmission

Qui paye les charges dans le viager ?

Comment cela se passe en matière de charges et taxes ? La répartition des charges peut se faire en accord entre les deux parties (acheteur et vendeur).

Si la liberté contractuelle le permet, les intervenants préfèrent pourtant généralement se baser sur ce qui se fait, à savoir :

– les règles en droit locatif, pour le Droit d’Usage et d’Habitation DUH

– et le Code civil pour l’usufruitier.

Le débirentier détient juridiquement la propriété du bien immobilier. Il sera donc tenu de payer les grosses réparations et gros travaux. Le crédirentier, quant à lui, n’étant plus propriétaire, se retrouve redevable des charges locatives (dans le cas d’un viager occupé).  Considérons ce qui se fait en la matière !

Nue-propriété et usufruitier

Le Code Civil sert de base :

  • Article 605 : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
  • Article 606 : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Droit d’Usage et d’Habitation

La loi de 89 sert de base :

  • Le bailleur (ici, le débirentier) est obligé d’entretenir le logement en dehors des menues réparations et entretien courant à la charge du locataire (ici, le crédirentier) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire (le crédirentier).

Sont à la charge du débirentier :

– les réparations urgentes ;

– les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives ;

– les travaux au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ;

– les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ;

– les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent.

 A noter : dans le cas d’un viager libre, le débirentier est tenu de payer toutes les dépenses liées à l’entretien et à la conservation du bien.

 

 

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

En collaboration avec Igal Natan du cabinet Renée Costes viager

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
Réussir le montage de sa SCI
Réussir la construction de sa maison
Réussir son achat immobilier
Réussir sa retraite
Réussir son investissement en viager
Réussir sa vente en viager

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Quelle différence entre viager et vente à terme ?

La vente à terme consiste en l’achat d’un bien immobilier en étalant son paiement sur une période déterminée convenue à l’avance, contrairement au viager pour lequel la période ne peut être connue à l’avance sous peine de nullité du contrat.


Dans le cas d’une vente à terme, il n’y a pas de notion d’âge du vendeur puisque la durée de la rente ne repose pas sur l’aléa de la durée de vie du vendeur. Le prix comprend un paiement comptant puis des mensualités sur une durée fixée définie à l’acte authentique. Le nombre de mensualités à verser est connu. L’acquisition s’effectue par le biais d’un crédit vendeur puisque l’argent n’est dû qu’au vendeur. Continuer la lecture

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Quel est l’intérêt d’investir en viager?

Faire le choix d’acheter en viager, c’est devenir propriétaire d’un bien immobilier à son rythme, sans recours au crédit bancaire, sans risque de gestion locative dans le cas d’un viager occupé, et ce en permettant à des retraités de profiter sereinement de la vie !

 « Côté acheteur », le viager permet d’acquérir un bien immobilier avec une mise de fonds réduite en termes d’apport financier. En effet, l’acquéreur ne paie pas l’intégralité du prix lors de la signature de la vente. Il s’acquitte du bouquet dans un premier temps, bouquet qui correspond à la mise de fonds. Il paiera ensuite mensuellement une rente au vendeur. C’est un placement dans la pierre avec son côté stable et fiable par contraste avec un placement financier. Continuer la lecture

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Les avantages de la vente en viager

Vendre son bien en viager est source d’avantages. Réponse appropriée aux problèmes financiers au moment de la retraite, c’est une vraie solution à prendre en considération.

Le viager, c’est aussi permettre au vendeur de rester chez soi, dans « ses murs ». Ses habitudes ne sont pas changées. C’est garder le droit d’usage et d’habitation (DUH) dans son environnement (domicile, quartier). Continuer la lecture

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En quoi consiste le viager ?

maison-campagne-sci-ideale

Le viager permet la vente de votre logement tout en continuant à l’occuper votre vie durant. C’est une solution pour rester chez soi tout en bénéficiant d’une rente viagère qui se positionne comme un complément de revenus, associé à une fiscalité avantageuse. C’est une solution de complément retraite qui vaut la peine qu’on s’y intéresse. Continuer la lecture

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Assemblées Générales de l’ANACOFI 15 mars 2018

Jeudi 15 mars 2018, les Assemblées Générales de l’ANACOFI (Association nationale des conseillers financiers) se sont déroulées au Carrousel du Louvre à Paris. L’ANACOFI est un partenaire privilégié des Éditions SEFI – Arnaud Franel et nous étions naturellement présents pour l’occasion.

 

L’ANACOFI est l’unique structure confédérale de représentation et de défense des intérêts des entreprises indépendantes de la sphère patrimoniale et financière et ses Assemblées générales sont une occasion exceptionnelle pour tous les acteurs de se rencontrer et d’échanger, que ce soit sur les stands des exposants comme lors de conférences, cette année encore à la pointe de l’actualité. Continuer la lecture

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Faut-il faire votre testament ?

Penser à ce qui se passera après sa propre mort n’a rien d’aisé et différer la question du testament peut être une échappatoire facile aux angoisses que cela implique. Cependant, mettre la touche finale à la gestion de son patrimoine n’est que la suite logique d’une gestion responsable et constitue l’occasion unique d’agir une dernière fois à l’égard de ses proches et de ceux qui comptent.

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L’Owner Buy Out (OBO), outil d’optimisation patrimoniale

Ou la vente à soi-même qui permet aussi d’améliorer sa situation fiscale.

Un OBO associe le refinancement d’un bien immobilier à un apport de liquidités et une transmission de patrimoine.

Comment cela fonctionne-t-il ?

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Opérations patrimoniales : le Code civil plus fort que le Code des impôts ? (partie 2/2)

Nous avons vu dans un précédent billet comment la Cour de cassation avait fait primer le droit civil sur le droit fiscal en matière de prêts familiaux.

Voyons désormais l’analyse du Conseil d’État au regard des opérations de donation-cession de titres, avec mise en place d’un quasi-usufruit sur le produit de cession. 

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Opérations patrimoniales : le Code civil plus fort que le Code des impôts ? (partie 1/2)

Il est un concept bien connu des étudiants en droit, celui de « l’autonomie du droit fiscal ».

Par deux décisions récentes, la Cour de cassation et le Conseil d’État réaffirment, au contraire, la primauté du droit civil dans le cadre de certaines opérations patrimoniales.  Continuer la lecture

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Le règlement d’une succession en six étapes

Les démarches notariales à accomplir pour régler une succession sont nombreuses.

Passage en revue des six étapes-clés. Continuer la lecture

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Les donations : les clauses spécifiques à prévoir – 2/2

(suite de l’article Les donations : les clauses spécifiques à prévoir – 1/2)

donationsCertains donateurs sont aussi animés par la volonté de pouvoir répartir de leur vivant les biens entre leurs futurs héritiers. L’objectif est d’éviter une indivision au moment du décès et des disputes qui pourraient en résulter sur l’attribution des biens. L’outil idéal pour réaliser une telle opération est la fameuse « donation-partage ». Elle présente l’avantage de ne pas avoir à revenir sur les biens qui ont déjà été donnés au moment du décès. En effet par exception au principe général, les biens donnés dans le cadre d’une donation-partage ne sont pas rapportables dans la succession du donateur pour leur valeur au décès. Continuer la lecture

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Les donations : les clauses spécifiques à prévoir – 1/2

Donner est toujours un acte délicat. Irrévocable, il n’est plus possible de revenir dessus.

donations

Les motifs qui conduisent à donner peuvent être multiples : réduire le poids de la fiscalité à son décès ou de son vivant, aider ses enfants à réaliser une acquisition immobilière, éviter les querelles entre héritiers…

Les clauses à prévoir dans l’acte de donation devront donc tenir compte des objectifs poursuivis par le donateur. Continuer la lecture

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Les mesures de protection judiciaire des adultes incapables

incapablesEnviron 700 000 personnes font l’objet d’une mesure de protection judiciaire. Parmi elles, de plus en plus de personnes âgées, en raison de l’allongement  de la durée de la vie et de l’augmentation des maladies dégénératives de type Alzheimer. Les mesures de protection judiciaire étaient principalement au nombre de trois : la tutelle, la plus protectrice et la plus contraignante, la curatelle, et la sauvegarde de justice. Une quatrième forme de protection, plus souple, a récemment été introduite en droit français : l’habilitation familiale. Continuer la lecture

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