Thème : Actualités

Qui est responsable de mettre en garde l’emprunteur contre les risques du crédit ? (2/2)

Les obligations précontractuelles de l’IOBSP forment une part essentielle de sa sécurité juridique (voir : obligations et responsabilités de l’IOBSP, juin 2016).

Attention : cette « obligation de mise en garde », fruit de l’imagination des banques pour écarter la lourde charge de l’obligation de conseil en crédits, a changé de définition. Depuis le 1er octobre 2016, la mise en garde n’est plus relative au « risque d’endettement né de l’octroi des crédits » (formulation maladroite) auprès d’emprunteurs « non avertis ». À présent, en crédit immobilier, la mise en garde consiste à alerter « gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui » (article L. 313-12 du Code de la consommation). Elle touche tous les emprunteurs, avertis ou non.

Le Droit du crédit immobilier a changé ; reste la solution de principe dégagée par la Cour de cassation, qui apporte une réponse à l’une des nombreuses questions laissées en vrac par la confuse et lourde législation de l’intermédiation bancaire : en présence d’un Courtier-IOBSP, peut-être de tout IOBSP, la délivrance des obligations précontractuelles repose intégralement sur l’Intermédiaire, pas sur le prêteur.

Cette solution serait-elle identique avec le Droit actuel du crédit immobilier ? Rien n’est moins sûr. En principe, les obligations précontractuelles sont, en large part, cumulatives : elles doivent être délivrées par la banque et par l’IOBSP. S’agissant de la seule obligation de mise en garde, la législation adopte un « ou » alternatif « le prêteur ou l’intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l’emprunteur […] » (article L. 312-12 du Code de la consommation, précité). Rien ne permet cependant de déduire de cette rédaction bien faible que la banque est dispensée d’un devoir de mise en garde en crédit immobilier, en présence d’un Intermédiaire. Son rôle de décideur du crédit devrait l’y pousser. Car « Le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat » (article L. 313-16 du Code de la consommation). Cette « vérification » incombe au seul prêteur. Elle offre un argument juridique de poids aux emprunteurs en difficulté de remboursement.

Les banques ont tellement vanté le devoir de mise en garde, en réalité à seule fin d’échapper à toute obligation de conseil, qu’il serait vraiment dommage qu’elles cessent de le pratiquer. Il serait hautement regrettable de les aider à fuir la protection des consommateurs.

L’IOBSP qui enfreint ses obligations précontractuelles est directement responsable des conséquences d’un crédit immobilier excessif. Pas la banque, pourtant seul décideur du crédit.

 

Par Laurent Denis

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Ouvrages de Laurent Denis aux éditions Arnaud Franel :
Réussir son crédit immobilier

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Qui est responsable de mettre en garde l’emprunteur contre les risques du crédit ? (1/2)

Le crédit immobilier vendu par un Courtier en crédits tourne de l’œil.

Les emprunteurs souscrivent un crédit immobilier, en vue d’un investissement comportant un avantage fiscal. L’établissement de crédit consent le prêt immobilier, distribué par un Intermédiaire en crédits.

Nous sommes en 2006. La législation de l’intermédiation bancaire n’est pas entrée en application (elle date de 2012, applicable depuis le 15 janvier 2013). Les catégories actuelles d’Intermédiaires bancaires (ou IOBSP pour Intermédiaires en Opérations de Banque et en Services de Paiement) sont alors inconnues. Le client présente l’Intermédiaire comme un mandataire apparent du prêteur. En fait, le crédit (avec l’opération de défiscalisation) est distribué par un Courtier-IOBSP, en se référant aux catégories actuelles.

La troisième année de remboursement, la charge des mensualités représente un taux d’endettement de l’ordre de 50% des revenus des emprunteurs ; ces derniers connaissent évidemment des difficultés de remboursement. Ils sont assignés en paiement par la banque. En défense, ceux-ci lui reprochent d’avoir enfreint son obligation précontractuelle de mise en garde, ainsi que celle de contrôler l’IOBSP commercialisant ses crédits.

Point central : ni la qualité, la véracité ou encore, la complétude des informations transmises par l’Intermédiaire bancaire au prêteur ne sont remises en cause. En clair : les informations étaient justes et complètes. Simplement, la banque ne les a pas contrôlées et n’a émis aucune mise en garde au bénéfice des emprunteurs, alors même que l’opération comportait des risques prévisibles.

La Cour d’appel condamne lourdement le prêteur pour la violation de son devoir de mise en garde. Celui-ci se pourvoit en cassation. Avec succès.

La responsabilité civile du Courtier-IOBSP dans la délivrance des obligations précontractuelles s’avère totale et exclusive de celle de la banque.

La banque, le prêteur, avait-elle la charge d’une obligation précontractuelle de mise en garde, alors que le crédit était intégralement vendu par le Courtier ?

Non, répond fermement la Cour de cassation (Cour de cassation, Chambre commerciale, du 10 janvier 2018, n° 16-23.845). Elle juge que le prêteur n’est pas tenu de vérifier les informations transmises par le Courtier-IOBSP qui réalise intégralement la distribution, sauf lorsque celles-ci présentent des anomalies apparentes, flagrantes.

« L’établissement de crédit qui, dans le cadre des articles L. 519-1 et L. 519-2 du code monétaire et financier, recourt à un intermédiaire pour réaliser des opérations de banque, n’est pas tenu de vérifier directement auprès des emprunteurs l’exactitude des informations sur leur situation financière transmises par leur intermédiaire ».

Analyse juridique sans ombre. En présence d’un IOBSP, il n‘incombe donc pas au prêteur de délivrer aucune obligation de mise en garde, obligation précontractuelle qui revient au seul IOBSP. En conséquence, seul l’IOBSP est responsable du manquement à l’obligation de mise en garde due aux futurs emprunteurs. La présence d’un IOBSP dégage la banque de son obligation de mise en garde. Elle n’a pas davantage d’obligation de contrôle poussée de l’Intermédiaire bancaire.

Retrouvez la suite de cet article dès la semaine prochaine

 

Par Laurent Denis

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Les panneaux photovoltaïques, le contrat de crédit et le démarcheur : fable moderne (2/2)

(Suite de la partie 1)

L’accord des emprunteurs pour concrétiser la commande des panneaux et la mise à disposition des fonds n’efface en aucune façon l’enfreinte des obligations spécifiques du démarchage.

Le mode de vente par démarchage, ou hors établissement, impose des obligations particulières, supplémentaires. Le prêteur doit même les vérifier. De plus, la détention d’une carte de démarchage reste en vigueur (article L. 353-1 du Code monétaire et financier), contrairement à une opinion répandue. De fait, il est vrai qu’elle ne sert pas à grand-chose, depuis l’enrôlement (immatriculation) des Intermédiaires français, à quelques exceptions près, au registre national des Intermédiaires, tenu par l’efficace ORIAS.

Le vendeur n’a pas respecté ses obligations de démarchage, en premier lieu, celle qui offre aux emprunteurs un droit de rétractation (art. L. 221-9 et L. 221-18 du Code de la consommation). Elle complète l’information précontractuelle renforcée, ainsi que l’impossibilité de recevoir tout paiement.

Pourtant, les acheteurs-emprunteurs ont manifesté leur pleine satisfaction. Ils ont donc donné l’ordre au prêteur de verser les fonds au professionnel. Puis, comme c’est fréquent, des soucis de fonctionnement des panneaux solaires sont apparus ; il aurait pu s’agir de difficultés de remboursement. De vilaines fuites ont remplacé la satisfaction initiale. La belle énergie promise s’est enfuie. Et le professionnel, mauvais joueur, n’a consenti aucune réparation aux acheteurs.

Cherchant une idée pour tordre le cou au contrat de crédit devenu aussi hostile que les panneaux félons, il a alors paru bien commode aux emprunteurs de rechercher dans le mode de vente du contrat de crédit quelles obligations avaient pu être sauvagement négligées. Celles du démarchage se sont prêtées naturellement à cette introspection.

Il restait à fixer le point où le droit peut basculer d’un côté ou de l’autre.

Des emprunteurs qui ordonnent la mise en place du contrat de crédit peuvent-ils encore se prévaloir des anomalies relevées durant la commercialisation de ce contrat ?

Parfaitement, décide la Cour de cassation (Cour de cassation, Civ. 1ère du 4 octobre 2017 n°16-23.022). Car tout simplement leur décision d’exécuter le contrat n’efface pas les manquements du professionnel. Cette exécution du contrat ne signifie pas que les consommateurs ont bien eu conscience des irrégularités de la vente par démarchage.

Ils n’ont ainsi pas expressément renoncé à faire valoir leurs droits à l’égard du contrat non conforme. Signer pour reconnaître que les travaux sont terminés n’exprime pas l’abandon de ces droits.

Même ayant manifesté leur profonde joie à l’issue des travaux, leur contrat découlant d’un démarchage non conforme reste nul, selon la Cour de cassation.

La satisfaction momentanée des consommateurs n’efface pas les manquements du professionnel, en cas de vente à distance non-conforme. Un contrat de crédit signé avec un démarcheur qui n’a pas respecté pas ses obligations est nul, même exécuté, à moins que le consommateur ne l’ait expressément et sûrement accepté en connaissance de cause.

Par Laurent Denis

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Les panneaux photovoltaïques, le contrat de crédit et le démarcheur : fable moderne (1/2)

Le démarcheur bancaire qui propose un contrat de crédit est soumis à des obligations particulières au titre du démarchage.

La Fontaine n’aurait pas chômé devant les thématiques qui sortent parfois de l’alambic judiciaire. Le démon de la transition écologique habite aussi dans les contrats de crédit.

Deux emprunteurs acceptent d’un fort habile commercial la pose de panneaux photovoltaïques sur la toiture de leur maison. L’histoire ne dit pas s’ils sont profondément militants, juste convaincus ou simplement transportés par la promesse très terre-à-terre de belles économies, subventions à l’appui, immédiatement investissables dans un gros 4×4 diesel. Telle est la complexité la nature humaine.

En tout cas, le toit fait consensus. Pour alléger cette transition écologique sans mettre en transe le budget des joyeux écolos, le vendeur de panneaux leur propose un crédit. S’étant transporté avec son artillerie commerciale chez les clients, il expose donc cette proposition dans un acte de démarchage, laquelle n’est jamais qu’une « manière de marcher ». Ou de faire marcher les autres. Quoiqu’il en soit, le recours à cette manière répandue de vendre suppose le respect d’obligations supplémentaires, s’ajoutant à une liste il est vrai déjà fort assommante. Or, le vendeur en question ne respecte pas les obligations spécifiques au démarchage. Il vend du crédit tranquille comme Baptiste, comme s’il était au bureau.

Pas de chance. Dès lors que le vendeur de crédit sort de son antre, il entre dans la législation de la vente hors établissement.

Car le démarchage, devenu « la vente hors établissement » (article L. 221-8 du Code de la consommation) s’entend principalement d’un contrat conclu :

  • soit dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence, en la présence physique simultanée des parties,
  • soit dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes.

En clair, dès lors que le vendeur de crédit se déplace chez les emprunteurs, et que ceux-ci s’y trouvent sous la forme des enveloppes corporelles dont ils usent habituellement, le démarchage est matérialisé. De même, si l’emprunteur se rend, toujours muni de son corps de tous les jours, sur le lieu de travail du vendeur de crédit, mais après avoir été sollicité d’abord par le vendeur, alors le démarchage est constitué. Une vente par hologramme relèverait plutôt de la vente à distance : les personnes physiques étant éloignées géographiquement l’une de l’autre.

Dans la deuxième partie: le détail de la législation

 

Par Laurent Denis

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Les mécanismes du « bail-in »

En pratique financière, lorsqu’un établissement bancaire se retrouve en difficulté, la procédure « bail-out » (renflouement externe) fait intervenir l’État, ou encore la Banque centrale, qui est appelé à recapitaliser l’établissement. Lors de la crise financière de 2008, cette méthode a été massivement déployée afin de soutenir le niveau de liquidité du secteur bancaire et de stopper le développement d’une crise considérée comme systémique.

À l’opposé du « bail-out », on trouve le système du « bail-in » (renflouement interne). Cette fois-ci, le mécanisme, initié par les autorités de contrôle prudentiel (ACPR en France), impose aux créanciers de cet établissement les mesures suivantes :

1 – Une diminution du montant de leurs créances (dettes non garanties) ;

2 – Une conversion de leurs créances en actions de capital de cet établissement ;

3 – Une modification de l’échéance de certaines obligations ou une suspension du paiement des intérêts sur certaines créances.

En somme, ces créances vont être mobilisées pour recapitaliser l’établissement bancaire en cas de défaut. Surtout, le recours à ce procédé permet de limiter l’intervention de l’État et de ne pas solliciter les fonds publics, une critique qui a été soulevée à maintes reprises à la suite des dits événements.

Le régime du « bail-in »

C’est d’abord la directive européenne 2014/59/UE du Parlement européen et du Conseil du 15 mai 2014 établissant un cadre pour le redressement et la résolution des établissements de crédit et des entreprises d’investissement (BRRD pour Bank Recovery and Resolution Directive) qui a fixé les objectifs cibles. Par la suite, la transposition en droit interne a été assurée par l’ordonnance N°2015/1024 du 20 août 2015. Ce texte précise que l’entrée en vigueur du « bail-in » devient effective au 1er janvier 2016.

Sans surprise, le législateur européen a voulu signifier aux organismes bancaires privés qu’il est désormais de leur ressort d’améliorer leur solidité et de procéder à un éventuel renflouement de leurs capitaux propres par des moyens internes, en l’occurrence le « bail-in ».

La hiérarchie des créanciers

S’agissant de la qualité des créanciers, le droit français définit une hiérarchie. L’article L.613-30-3 du Code monétaire et financier précise que les déposants (particuliers) ne seront appelés à contribution qu’après les détenteurs de dettes subordonnées et les créanciers séniors (État, salariés, créances hypothécaires). Toutefois, en cette matière, il existe des exceptions. Elles concernent les dépôts et engagements garantis (covered bonds).

Concrètement, et pour les déposants, seuls les comptes clients supérieurs à 100 000 € de dépôts peuvent être sollicités en guise de contribution au sauvetage de l’établissement. Pour rappel, et bien avant l’heure, les autorités chypriotes ont déjà mis en œuvre ce mécanisme. En 2013, la BCE a effectué des ponctions de 47,50% sur les dépôts supérieurs à 100 000 € enregistrés à la « Bank of Cyprus ».

Les limites du « bail-in »

Le « bail-in » applique une règle stricte suivant laquelle aucun déposant ne pourra supporter des ponctions supérieures à 100 000 €, ce qui correspond aux pertes qu’il aurait subies si l’établissement avait été mis en faillite et incidemment au seuil d’intervention du Fonds de garantie des dépôts et de résolution (FGDR).

En sus, et de manière indirecte, cette règle des 100 000 € a été relevée à 500 000 € lorsqu’ils entrent dans la catégorie des « dépôts exceptionnels temporaires ». Il s’agit des sommes qui ont été encaissées moins de trois mois avant la défaillance de l’établissement et qui proviennent :

1 – De la vente d’un bien d’habitation appartenant au déposant ;

2 – De la réparation en capital d’un dommage subi par le déposant ;

3 – Du versement en capital d’un avantage retraite, d’une succession, d’un legs, d’une donation ;

4 – D’une prestation compensatoire ou d’une indemnité transactionnelle ou contractuelle consécutive à la rupture d’un contrat de travail.

Il convient de préciser qu’en matière d’indemnisation des dommages corporels, aucun montant limite n’est fixé.C’est une maigre consolation lorsqu’on s’aperçoit qu’en réalité, l’argent des épargnants est aujourd’hui considéré comme les « fonds propres » de leurs établissements bancaires.

Par Tran Hoang Dieu et Clément Joly (Chargé d’enseignement IFPASS)

Photo de M. Tran Hoang Dieu

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Le Patrimoine privé : structures et transmission
ID Reflex’ Prévoyance collective
ID Reflex’ Solvabilité II

 

 

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Le crowdfunding et le PEA


Comment utiliser le PEA et le PEA-PME dans le cadre du crowdfunding ? Peut-on utiliser le PEA pour financer des projets participatifs en equity ? Qu’en est-il du crowdlending et du PEA ? Que la loi PACTE va-t-elle changer ? Autant de points auxquels nous nous intéresserons ici.

 
Le crowdfunding, ou financement participatif, permet à des projets de se faire financer par le public, sans l’aide des acteurs traditionnels bancaires, en général par l’intermédiation de sites internets spécialisés. Il peut s’agir par exemple d’accompagner des jeunes sociétés en création, ou de financer des projets immobiliers ou associatifs.

On distingue schématiquement deux formes de financements participatifs (hors cas des simples dons) : le crowdequity, à savoir le financement par l’émission de titres de capital non cotés (actions ordinaires, actions de préférences…), et le crowdlending, c’est à dire le financement via des titres de dettes (obligations, minibons…).

S’il est possible de participer à du crowdequity à travers un PEA, il n’en va pas de même du crowdlending. Toutefois, les choses pourraient évoluer avec la future loi PACTE.

1/ Crowdequity et PEA :

Il est parfaitement possible d’avoir recours au PEA pour financer des projets participatifs en equity. En effet, des titres non cotés peuvent être souscrits ou acquis au sein d’un plan, sous réserve de respecter certaines conditions (notamment eu égard à la nature, la localisation et le régime fiscal de la structure) et de se plier à un processus d’inscription très formel.

Dans le cadre spécifique du crowdfunding, une attention particulière devra être portée sur la nature des titres ayant vocation à être logés dans le plan : les actions de préférence ne peuvent plus être inscrites dans un PEA ou un PEA-PME, et seuls des titres de sociétés qualifiées de PME ou d’ETI peuvent être détenus via un PEA-PME.

Par ailleurs, et pour diverses raisons juridiques, une société holding est très souvent interposée entre la société en recherche de financement et les investisseurs en crowdequity : là encore il conviendra d’être attentif, notamment s’agissant de la nature des actifs détenus par ladite holding.

Enfin, une quantification des frais facturés par l’établissement gestionnaire pour l’inscription de titres non cotés au sein d’un plan devra être réalisée.

2/ Crowdlending et PEA :

A ce jour, il n’est pas possible de loger des actifs représentatifs de dettes (obligations, bons de caisse…) au sein d’un PEA ou d’un PEA-PME (sauf, pour ce dernier, des obligations cotées convertibles ou remboursables en actions émises par des PME-ETI, situation extrêmement rare en pratique…). Un investisseur ne pourra donc pas financer des projets participatifs en crowdlending via son plan.

3/ Les futurs apports de la loi PACTE ?

Pour favoriser le développement du financement participatif, il serait envisagé, dans le cadre de la future loi PACTE, de permettre aux titulaires de PEA-PME de souscrire ou d’acquérir des minibons.

Les minibons sont des titres représentatifs d’une dette émis par des sociétés dans le cadre du crowdfunding : le souscripteur de minibons devient prêteur de la société émettrice pour une durée fixe moyennant une rémunération établie contractuellement lors de l’émission. Les minibons représentent pour les petites sociétés en recherche de moyens une alternative au financement bancaire ou obligataire.

Les minibons font partie de la catégorie des bons de caisses et sont cessibles : ils peuvent être transférés, soit par inscription au nom de l’acquéreur dans le registre de la société émettrice, soit par inscription de la cession dans un dispositif d’enregistrement électronique partagé (mécanisme de blockchain).

L’ouverture des minibons au PEA-PME serait un moyen de relancer ce produit, de faciliter plus encore le crowdlending et d’expérimenter la technologie blockchain auprès du « grand public ».

Attention, à ce jour, aucun projet de loi PACTE n’a été présenté.

Nota Bene : serait aussi envisagé d’ouvrir le PEA-PME aux obligations non cotées émises dans le cadre du crowdlending.

De même, circule l’idée d’ouvrir le plan aux titres participatifs (c.-à-d. des valeurs mobilières représentatives d’un droit de créance qui n’accordent pas de droit de vote ou de droit au capital, mais octroient une rémunération fixe et variable à ces souscripteurs. Les titres participatifs offrent la possibilité à des investisseurs qui ne sont pas associés, d’apporter des fonds à une société, généralement une société coopérative – SCOP).
 

Ce billet n’est qu’un simple document informatif rédigé dans le cadre d’une diffusion grand public. Il ne saurait s’assimiler ou se substituer à une consultation juridique ou fiscale.


 

Par Julien Dupré

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Ouvrages de Julien Dupré aux éditions Arnaud Franel :
Le livre PEA et PEA-PME
Le PEA et le PEA-PME

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Loi PACTE, épargne retraite et assurance-vie : ce qui va changer

La loi PACTE (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises) partage la même ambition que la dernière Loi de finances. Il s’agit de faire en sorte que l’épargne s’oriente plus amplement vers l’économie. Ces mesures sont axées sur l’aide aux PME-ETI françaises pour qu’elles grandissent en taille, tout en associant les salariés aux résultats.

Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie, a précisé dernièrement les mesures de la loi PACTE. Les efforts de simplification et d’homogénéisation sont autant d’éléments qui permettront d’encourager l’épargne sur le long terme.

Concernant les produits d’épargne retraite :

Le projet signifie la fin de la sortie obligatoire en rente viagère. Avec cette loi, il sera possible de sortir en totalité en capital, pour les PERP (Plan d’épargne retraite populaire), Madelin, PERCO (Plan d’épargne pour la retraite collectif) et article 83. Pour de nombreux épargnants, c’est le point sans doute le plus important. Avec cette option, l’épargnant sera plus enclin aux versements.

Malgré tout, la sortie en rente resterait fiscalement plus avantageuse que la sortie en capital.

Un coup de pouce fiscal est donné, avec une fiscalité attractive et incitative à l’entrée, qui prend la forme d’une déduction fiscale. Pour chaque versement volontaire de la part de l’épargnant, il sera accordé une déduction fiscale identique à celle du montant versé. Le montant versé viendra en déduction des revenus imposables, dans la limite des plafonds existants (soit 31 382 € pour les versements de 2018, pour un PERP par exemple).

Sont également favorisées la portabilité, et la transférabilité entre les PERP, PERCO, articles 83 et contrat Madelin : l’épargnant aura la possibilité de conserver son compte épargne retraite, même s’il change d’entreprise ou de métier. Actuellement ce n’est pas toujours possible. A titre d’exemple, un PERCO est lié à une entreprise.

Enfin, il est prévu d’étendre certains bénéfices actuellement limités à quelques contrats, comme l’option de réversion pour le conjoint qui sera systématique avec cette nouvelle loi. Ainsi le compte d’épargne retraite pourra vous accompagner tout au long de votre vie professionnelle.

Concernant l’assurance-vie :

Selon le Ministre, il n’y aurait pas de « grand soir » concernant l’assurance-vie. L’accent est mis sur les fonds euro-croissance qui ne sont pas au rendez-vous. Ces fonds se situent entre les fonds euros et les unités de comptes. Certes, ils offrent une garantie en capital, mais souvent au bout de 8 ans. Le rendement de ces fonds pourrait être « bonifié lors d’engagements d’investissement plus longs, en particulier dans les PME » indique le Ministre.

L’objectif est de faire en sorte que l’assurance-vie contribue davantage au financement des entreprises. Pour associer une dose de dynamisme tout en maintenant les garanties en capital à terme, la liste des fonds éligibles à l’assurance-vie va s’agrandir, avec entre autres des fonds professionnels de capital-investissement de la French Tech.

La réforme permettra enfin de « faciliter le paiement des contrats d’assurance-vie en titres ou en parts de fonds de capital-risque, ce qui favorise le développement de ces investissements par les assureurs ».

 

Par Patrice Leleu

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Réussir le montage de sa SCI
Réussir la construction de sa maison
Réussir son achat immobilier
Réussir sa retraite
Réussir son investissement en viager
Réussir sa vente en viager

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Du plafonnement des rémunérations des intermédiaires en immobilier…

A la mi-décembre 2017, un amendement poussé par le Sénateur Albéric de Montgolfier est passé dans le cadre du PLF 2018 (article 68). Il vient plafonner la rémunération des distributeurs dans le cadre d’une vente immobilière sous le « statut Pinel » (pour commencer ?).

Extrait : « Le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au présent article par les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l’acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l’article L. 321–1 du code monétaire et financier, un acte de démarchage au sens de l’article L. 341–1 du même code ou une activité d’intermédiation en biens divers au sens de l’article L. 550–1 du même code ou qui se livrent ou prêtent leur concours à l’opération au sens de l’article 1er de la loi n° 70–9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret. »

Un motif légitime

Cet amendement a été motivé par la volonté de lutter contre les abus lors d’un investissement « Pinel », par des marges de distribution anormales, aux motifs que la « rémunération élevée » viendrait détourner l’avantage fiscal du client. Autant le motif est légitime (lutter contre les abus au dispositif loi Pinel), autant la question des moyens est-elle très discutable.

Les moyens envisagés

Est-ce que baisser et juguler la rémunération des commercialisateurs distributeurs viendrait lutter contre les plateformes « abusives » ? L’ensemble des syndicats ne le pense pas : une baisse de la rémunération se ferait au bénéfice de la marge du promoteur ou pour une réaffectation de lignes budgétaires d’un promoteur pour avoir d’autres modes de distribution (non externalisées). Il y a donc un vrai risque sur l’ensemble de la profession, puisqu’à parution du décret d’application, cela impacterait sans aucun doute le secteur économique immobilier dans son ensemble, et donc tout un écosystème.

En effet, il serait une profonde erreur de faire une analogie entre l’écosystème des intermédiations dans l’ancien et dans le neuf. Dans l’ancien la commission rémunère strictement l’acte d’intermédiation ; dans le neuf la commission reversée aux forces de distribution, quelles qu’elles soient, prend en compte un ensemble de prestations au bénéfice de l’investisseur (prix négocié, accompagnement long terme…), du CGP (sélection des produits) et aussi du promoteur (externalisation de prestations).

Pour ce dernier, le fait de plafonner – à un certain pourcentage – cette réaffectation de postes de charges (lignes budgétaires en marketing, publicité, publicité sur les lieux de vente, intérêts financiers…) l’empêcherait de le faire efficacement ! Donc, la loi vise les intermédiaires et non les promoteurs qui utilisent un réseau internalisé, de fait non soumis aux mêmes règles. En l’état, cela entrainerait de fait une forte distorsion concurrentielle (seuls les « gros » promoteurs qui n’externalisent pas, survivraient ?! Un plafonnement de taux de rémunération ne viendrait donc bien évidemment pas faire baisser le prix de vente !), bien évidemment à l’encontre de l’intérêt de l’investisseur.

D’un point de vue pratique, la rémunération semble pouvoir être plus élevée dans le cadre d’une vente ou intermédiation en accession (non plafonnée) que dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisant, alors même que ce dernier nécessitera une prestation et potentiellement un accompagnement en conseil, sur une dizaine d’années. N’y a-t-il pas rupture d’égalité ?  Sans compter que l’acheteur ne réalise réellement son option fiscale que le jour de sa déclaration d’impôt qui dans la majeure partie des cas se situe des mois après son acquisition…

 Quelles contre-propositions ?

L’ensemble des syndicats de la gestion de patrimoine (ANACOFI, CNCIF, CNCGP, Compagnie des CGPI), mais aussi les syndicats de l’ « immobilier traditionnel » (FNAIM, UNIS), des entités comme l’ASPIM ou l’AFG, l’APECI, se sont fédérés pour lancer une étude pour faire la transparence sur l’ensemble de l’écosystème de l’immobilier neuf. Pierre Sabatier, l’IEIF, Robin Rivaton… vont collecter de la donnée auprès de promoteurs (20 à 25000 logements seront concernés) et apporteront ainsi la lumière sur le modèle économique. Cette étude devrait être rendue fin juin/début juillet, en espérant que le gouvernement acceptera de reporter la parution du décret à celle des conclusions de cette étude.

Cela permettra, ou pas, de constater la valeur ajoutée de certaine rémunération.

 

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc

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Vademecum de l’immobilier 2018
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP

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Quelles nouveautés fiscales en matière d’immobilier en 2018 ?

L’investissement immobilier est un outil de production du service logement, mais aussi un actif qui procure potentiellement, comme tout actif, un rendement en capital (croissance du prix de cession) et un rendement annuel (le rendement locatif), en contrepartie d’un risque. Le point sur les nouveautés fiscales de 2018.

 

 

Détention d’immobilier

60% des 29 millions de ménages détiennent au moins un actif immobilier (en RP, en résidence secondaire et/ou en investissement locatif). Par comparaison, 2 ménages sur 10 détiennent des actions (et seulement 5% des ménages en détiennent un montant significatif). Plusieurs nouveautés fiscales concernant la détention d’immobilier sont apparues en 2018 :

  • Dégrèvement progressif de la taxe d’habitation sur la résidence principale ;
  • La vente de terrains à bâtir est encouragée ;
  • Suppression de la majoration obligatoire de la taxe foncière sur les terrains constructibles ;
  • Relèvement de 5,5 % à 10 % du taux de TVA / logement social.

 

Investissement immobilier

Sur une tendance longue, 22% des logements achetés représentent un investissement locatif. Hors secteur social, les ménages possèdent ainsi près de 80% du marché des logements locatifs. Vue d’ensemble des nouveautés fiscales en 2018 :

  • Suppression de la possibilité de déduction du revenu global des travaux de grosses réparations supportés par les nus-propriétaires ;
  • Plafonnement des dettes déductibles pour les « patrimoines VIP » ;
  • Alourdissement de la fiscalité sur les revenus immobiliers (hausse des PS) ;
  • LMP : condition d’être inscrit au RCS jugée anticonstitutionnelle ;
  • Prorogation jusqu’au 31/12/2021 et recentrage du dispositif « Pinel » ;
  • Imputation du déficit foncier reportable sur l’ensemble des revenus fonciers futurs du contribuable, lors d’un arrêt de mise en location ;
  • Modification du plafond du micro BIC et implication option régime comptable ;
  • Travaux en 2018 et crédit d’impôt de modernisation du recouvrement (CIMR) au 01/2019 ;
  • Monuments Historiques non soumis aux règles de droit commun (déductibilité des travaux) ;
  • Zonage dispositif Malraux (publication décret) ;
  • Malraux : les travaux (y compris en VIR) ne sont jamais constitutifs du prix d’acquisition ;
  • Annulation (temporaire ?) de l’encadrement des loyers (Paris, Lille).

 

L’ISF devient l’IFI

Enfin, la nouveauté de 2018 qui a peut-être le plus fait parler d’elle concerne l’ancien Impôt sur la fortune devenu Impôt sur la fortune immobilière avec, pour mémoire, comme principaux changements :

  • Recentrage de l’ISF sur les seuls actifs immobiliers ;
  • L’usufruit légal entraine le partage de la taxation à l’IFI ;
  • Limitation de la déductibilité des intérêts d’emprunt in fine ;
  • Disparition du dispositif ISF-PME.

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc

Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2018
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP

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Etes-vous en conformité avec le règlement général sur la protection des données (RGPD) ?

CGP, banquiers, assureurs, agents immobiliers… vous qui avez des contacts ou des rendez-vous avec des personnes physiques, le RGPD vous concerne aussi !

Qu’est-ce que le RGPD ?

Le Règlement général sur la protection des données (RGPD, ou GDPR en anglais) a été adopté le 14 avril 2016 et entre en vigueur le 25 mai 2018 ; il constitue le nouveau cadre législatif européen sur les données à caractère personnel que les entreprises utilisent couramment dans leurs activités. Il remplace la dernière directive sur le sujet qui, remontant à 1995, était largement devenue obsolète dans le cadre de la révolution numérique.

La protection des « données personnelles »

On désigne par donnée à caractère personnel toute donnée permettant d’identifier, directement ou indirectement, une personne physique, que ce soit, entre autres, un numéro de téléphone, un enregistrement vocal, une adresse IP ou tout simplement une photo.

Le RGPD interdit leur collecte sans consentement écrit, clair et explicite. Il n’impose pas de limite de date précise pour les conserver, mais exige que les entreprises puissent justifier le délai de conservation des données de clients inactifs (exemple : adresses emails, adresses postales, CV…)

Qui est concerné ?

Le RGPD s’applique à toutes les entreprises qui traitent des données de résidents européens, qu’elles soient établies dans l’Union européenne ou non, ainsi qu’à tous les organismes situés dans l’Union européenne, que ces derniers aient un but lucratif ou non, qu’ils soient européens ou non. Les GAFA (Google, Amazon, Facebook, Apple) sont donc directement concernés, mais également les sous-traitants ainsi que les TPE-PME, qui disposent toutefois d’allègements comme l’absence d’obligation d’un registre spécifique ou de responsable unique dédié.

Des pratiques plus protectrices pour les internautes

Le RGPD vise avant tout une meilleure protection des internautes. Pour pouvoir utiliser leurs données personnelles, les entreprises doivent dorénavant obtenir leur consentement, étant entendu que celui-ci doit être demandé explicitement et doit être librement donné sous la forme d’une « action positive. »

Il est ainsi interdit de pré-cocher les cases des formulaires, ou de proposer des cases à « cocher si vous ne voulez pas… » Chaque case à cocher doit correspondre à une action positive et une seule, par exemple recevoir la newsletter, bénéficier d’une offre, etc.

Le RGPD établit un certain nombre de droits pour les internautes :

  • Droit à la rectification (pouvoir modifier ses données personnelles)
  • Droit à l’oubli (pouvoir faire effacer ses données)
  • Droit à la portabilité (faire transférer ses données, comme pour changer de réseau social ou de fournisseur d’accès internet)
  • Droit d’opposition (pouvoir empêcher le stockage de ses données personnelles, par un lien de désinscription)
  • Droit d’accès (pouvoir être informé de ce qui est stocké – ou piraté par exemple)

De leur côté, les entreprises doivent respecter plusieurs obligations :

  • Obligation de tenir un registre des activités de traitement (sauf pour les entreprises de moins de 250 personnes)
  • Obligation de nommer un « délégué à la protection des données » ou DPO pour Data Protection Officer (ce DPO peut être externe et ce rôle peut être partagé dans les entreprises de moins de 250 personnes)
  • Obligation d’assurer la protection des données, notamment par cryptage et utilisation de pseudonymes
  • Obligation de notifier les failles de sécurité à l’autorité de contrôle et aux individus concernés
  • Obligation de mettre en place des mécanismes d’encadrement de transfert des données hors UE

La mise en conformité passe par 6 étapes recommandées par la CNIL :

  • La désignation du délégué à la protection des données
  • La cartographie des traitements de données à caractère personnel
  • La priorisation des actions à mener
  • La gestion des risques
  • L’organisation des processus en interne
  • La documentation de la conformité

Des sanctions financières allant jusqu’à 4% du chiffre d’affaires annuel mondial sont prévues pour les contrevenants !

Pour en savoir plus :
https://www.cnil.fr/fr/informatique-et-libertes-suis-je-concerne
https://www.cnil.fr/se-preparer-au-reglement-europeen
http://eur-lex.europa.eu/legal-content/FR/TXT/?uri=CELEX:52018DC0043&utm

Les Editions Arnaud Franel

 

 

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N’est-il pas trop tard pour déclarer les bénéficiaires effectifs des SCI ?

 

Contexte : « Pour lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, la directive européenne du 20/05/2015 a imposé aux États membres de mettre en place, dans un registre central, un dispositif d’identification des bénéficiaires effectifs des sociétés et entités juridiques constituées sur leur territoire. » (Infogreffe).

 

Qu’est-ce qu’un bénéficiaire effectif ?

Il est défini comme la ou les personnes physiques qui possèdent ou contrôlent, directement ou indirectement, plus de 25% du capital ou des droits de vote.

Ou encore, ce sont les personnes physiques exerçant, par d’autres moyens, un pouvoir de contrôle sur les organes de direction, d’administration, ou de gestion au sein des sociétés.

Les sociétés concernées par cette obligation sont les entreprises françaises immatriculées auprès du RCS (Registre du commerce et des sociétés) en France, à l’exclusion de celles dont les titres sont admis à la négociation sur un marché réglementé.

Les SCI (Sociétés civiles immobilières) sont donc concernées, et sont désormais tenues de déclarer au greffe du tribunal de commerce les personnes qui sont les bénéficiaires effectifs.

Pour celles créées avant le 1er août 2017, cette formalité de régularisation avait comme date butoir le 1er avril 2018, en mentionnant sur le registre l’identité des associés personnes physiques qui exercent le contrôle effectif de la société.

Pour la constitution d’une société, depuis le 2 août 2017 la nouvelle formalité obligatoire s’effectue en même temps que le reste du dossier de création, ou, dans les 15 jours qui suivent.

Comment effectuer cette déclaration ?

Il faut accomplir ces démarches au plus vite auprès du greffe du tribunal de commerce. Toutefois, il existe une procédure d’injonction préalable possible, dont le greffe n’a pas compétence.

Le droit existe pour le « président du tribunal de commerce, d’office ou sur requête du procureur de la République (…) d’enjoindre, au besoin sous astreinte, à toute société ou entité juridique mentionnée au premier alinéa de l’article L. 561-46 de procéder ou faire procéder aux dépôts de pièces relatives ».

Les formalités de déclaration au registre des bénéficiaires effectifs peuvent être effectuées en ligne, sur le site internet infogreffe.fr, ou directement auprès du greffe du tribunal de commerce du siège de la société ou de l’entité juridique.

Les informations concernent à la fois la société, ici la SCI, et le ou les bénéficiaires :

  • Pour la SCI : dénomination, raison sociale, l’adresse de son siège social…
  • Pour le bénéficiaire effectif: identité complète, modalités du contrôle exercé, date à laquelle la ou les personnes sont devenues « bénéficiaire effectif ».

L’inscription au registre des bénéficiaires effectifs est payante, et doit être effectuée en une seule fois, même si plusieurs bénéficiaires sont déclarés au niveau de la société.

Que se passe-t-il en cas de non-exécution de cette déclaration?

L’absence de déclaration, ou le report d’informations fausses, incomplètes ou erronées, indépendamment du caractère volontaire ou non, peut être l’objet de sanctions pénales : 6 mois d’emprisonnement et une amende de 7 500 euros. Les personnes physiques peuvent se voir prononcer une interdiction de gérer (article L.131-27 du Code pénal).

 

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
Réussir le montage de sa SCI
Réussir la construction de sa maison
Réussir son achat immobilier
Réussir sa retraite

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2018 : la libéralisation de l’assurance-emprunteur. Enfin ! (2/2)

Contrairement à la supposition de votre banque, la liberté de résiliation annuelle de l’assurance-emprunteur par l’emprunteur est conforme aux droits et aux libertés garantis par la Constitution française. Après l’appui du législateur, voici le Juge qui se met au service de l’équilibre bancaire. Dans un ultime sursaut de résistance, pour sauver les marges récoltées à l’aide de produits imposés, les banques ont contesté la réforme législative ouvrant la voie à la résiliation annuelle. En vain.

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2018 : la libéralisation de l’assurance-emprunteur. Enfin ! (1/2)

Près de vingt années pour délier le crédit immobilier de l’assurance qui protège l’emprunteur : merci qui ? Le secteur bancaire s’auto-caricature parfois jusqu’à l’excès. D’évidence, s’opposer aux levées des entraves rémunératrices ligotant solidement les clients devient le sommet de l’art bancaire. Un art de l’enfermement à titre onéreux, en quelque sorte. Un hommage à la liaison dangereuse. Continuer la lecture

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Assemblées Générales de l’ANACOFI 15 mars 2018

Jeudi 15 mars 2018, les Assemblées Générales de l’ANACOFI (Association nationale des conseillers financiers) se sont déroulées au Carrousel du Louvre à Paris. L’ANACOFI est un partenaire privilégié des Éditions SEFI – Arnaud Franel et nous étions naturellement présents pour l’occasion.

 

L’ANACOFI est l’unique structure confédérale de représentation et de défense des intérêts des entreprises indépendantes de la sphère patrimoniale et financière et ses Assemblées générales sont une occasion exceptionnelle pour tous les acteurs de se rencontrer et d’échanger, que ce soit sur les stands des exposants comme lors de conférences, cette année encore à la pointe de l’actualité. Continuer la lecture

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Le 1er janvier 2019 va modifier les règles pour les retraites complémentaires.

Pour celles et ceux qui sont nés à compter du 1er janvier 1957 les règles de leur retraite complémentaire sont modifiées, avec la mise en place d’un dispositif de minoration/majoration temporaire. Un système de bonus-malus sera appliqué, suite à l’accord d’octobre 2015 signé par les partenaires sociaux pour renflouer les caisses des régimes de retraite complémentaire : l’association générale des institutions de retraite des cadres (Agirc) et l’association pour le régime de retraite complémentaire des salariés  (Arrco).

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