Thème : Actualités

L’agent immobilier : la garantie d’une acquisition sécurisée

Le décret n°2015-1090 du 28 août 2015 qui fixe les règles constituant le code de déontologie applicable aux agents immobiliers leur impose un principe de compétence qui les oblige à « posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités ».

 

Une obligation légale de compétence

De fait, celles et ceux qui exercent cette profession doivent impérativement se tenir informés des « évolutions législatives et réglementaires ayant un rapport avec leurs activités ou qui sont susceptibles d’influer sur les intérêts qui leur sont confiés ». Et, par voie de conséquence, ils s’obligent donc à « refuser les missions pour lesquelles ils n’ont pas les compétences requises ou à recourir si nécessaire à toute personne extérieure qualifiée de leur choix ». Continuer la lecture

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Le crowdfunding en 5 points

Le financement participatif (littéralement « par la foule ») consiste à mettre en relation, au moyen d’un site internet, les porteurs d’un projet et les personnes finançant ce projet, dans un cadre prédéfini en termes d’objet (biens ou prestations de services), de montant (financement et rémunération) et de calendrier (durée de la collecte, modalités de remboursement…) Plusieurs modèles existent, sources de multiples solutions.

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L’agent immobilier : maillon incontournable d’un secteur digitalisé

Nul ne l’ignore plus : le secteur de la transaction immobilière est aujourd’hui confronté aux mutations les plus nombreuses et les plus profondes qu’il ait eu à connaître depuis bien des années. En particulier, la numérisation des demandes et des outils appelle une mise à jour de la profession d’agent immobilier.

 

Un consommateur de plus en plus exigeant

Le consommateur est encouragé de toute part à toujours plus d’exigence et d’immédiateté dans la satisfaction de ses besoins. En effet, à l’heure où des algorithmes traquent le moindre signe qui permettra de répondre à ses demandes avant même que celles-ci se soient manifestées, l’individu est devenu un client-roi dont les désirs s’apparentent de plus en plus à des ordres. Continuer la lecture

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6 bonnes raisons de faire confiance à un cabinet de recrutement

J’entends parfois des candidats dire qu’ils ne veulent plus passer par un cabinet de recrutement. A écouter leurs témoignages sur le comportement de certains recruteurs, on les comprend ! Même si cela reste très minoritaire, ce n’est pas anecdotique, et, en tant que professionnel du recrutement, cela me dérange profondément car je suis fondamentalement convaincu qu’un recruteur doit être une valeur ajoutée pour le candidat : il coache tout au long du processus, il le conseille dans l’évolution de sa carrière et assure un suivi de long terme dans son parcours professionnel. C’est, en tous cas, ma philosophie. Dès lors, comment et pourquoi le cabinet de recrutement est indispensable aux candidats ?

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Pourquoi est-il essentiel de bien lire une mise en demeure de l’Urssaf ?

L’Urssaf ne peut réclamer à un cotisant des cotisations qu’en lui adressant une mise en demeure.

En cas de contrôle, cette dernière constitue la décision de redressement, contrairement à la lettre d’observations par laquelle l’inspecteur fait simplement part de ses intentions de redressement.

 

Démarches à suivre de la contestation d’un redressement

La contestation d’un redressement est donc effectuée en contestant la mise en demeure. Elle doit impérativement être envoyée à l’issue de la période, dite contradictoire de 30 jours, qui suit la réception de la lettre d’observations (ou 60 jours en cas de prolongation de cette période) et après que l’inspecteur ait répondu aux éventuelles observations du cotisant, formulées à la suite de la lettre d’observations.

La mise en demeure doit être adressée par lettre recommandée ou par tout moyen permettant d’attester de sa date de réception. D’ailleurs, tout laisse à penser que nous verrons prochainement des Urssaf les adresser par courrier électronique ou par tout autre moyen similaire, dès lors que la date de réception pourra être attestée de manière fiable.

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La finance alternative ou le financement alternatif

Alors qu’il y a à peine 5 ans d’aucuns pensaient la finance alternative comme acteur négligeable de la finance et donc de l’épargne, nous constatons aujourd’hui un engouement mondial – qui ne se dément pas – pour ces nouvelles classes d’actifs qu’elle fournit et pour les nouvelles technologies associées (notamment la blockchain).

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Les nouvelles monnaies : une version moderne de l’affrontement des entrepôts et des palais ?

La Libra serait devenue « Diem ». Comme autrefois les assignats avaient muté en mandats territoriaux et les Reichsmarks en Rentenmarks avant de devenir des Marks tout courts ? L’essentiel n’est-il pas qu’on ait toujours le sentiment que Facebook et son gigantesque réseau soient encore là pour donner au moins l’impression qu’il y a quelque chose de fort derrière quelque chose qui est bien faible ?

(Au fait, on se demandera pourquoi « Diem » ? De quel verbe ce mot latin est-il l’accusatif ? De « carpe » ? qui vient de « Carpe diem quam minimum credula postero »)

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Historique et perspectives de l’immobilier de défiscalisation (2/2)

Cliquez ici pour retrouver la première partie de l’article. 

Remise en perspective

La toute première mesure incitative soutenant l’investissement immobilier date du 31 décembre 1913 ! A l’origine instaurée pour faire face au besoin urgent de sauvegarder le patrimoine religieux mobilier et immobilier, cette loi – qui reprend également les dispositions éparses existant jusqu’alors – demeure le socle fondamental de notre législation en matière de protection des Monuments Historiques.

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Historique et perspectives de l’immobilier de défiscalisation (1/2)

De nombreuses lois encouragent l’investissement immobilier dans différents domaines : restauration d’immeubles anciens, mécanisme de déficit foncier visant à encourager la modernisation du parc locatif détenu par les particuliers ; promotion du développement économique durable en outre-mer, avec prise en charge des handicaps structurels ; participation à la construction immobilière afin de faire face à la pénurie et maitriser les loyers ; soutien de l’activité de zones rurales à potentiel touristique, en favorisant deux zones de tourisme (la zone « verte » et la montagne) ; en faveur des résidences de services.

Pourtant, ces dispositifs d’incitation fiscale semblent être de plus en plus décriés par nos législateurs. La dernière preuve en est le bras de fer qu’ont dû mener les organisations professionnelles du secteur, mi-novembre 2020, contre le gouvernement… Finalement, un amendement a été voté à la faveur du Pinel – solution d’investissement immobilier agissant en réduction d’impôts la plus en vogue parmi celles actuellement proposées à l’investisseur immobilier – sans conviction semble-t-il… et plus pour ne pas risquer d’aggraver la situation tendue actuelle liée au Covid, en répondant ainsi au besoin de prévisibilité des acteurs de la construction de logement. Le dispositif sera donc prolongé de manière inchangée jusqu’au 31 décembre 2022, puis – a priori – avec une réduction progressive en 2023 et 2024. Mais l’exécutif nous prévient d’ores et déjà : pour soutenir le marché du logement locatif intermédiaire en zone tendue, il plaide pour réorienter les financements correspondants vers « des moyens d’action plus efficaces ». Continuer la lecture

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La face cachée du Covid 19 : un effet d’aubaine pour les banques en ligne et les néobanques !

Alors qu’avec l’arrivée des vaccins le déclin de la pandémie semble acté à terme, derrière la crise sanitaire va apparaître la crise économique, accélérant la mutation du secteur bancaire vers la digitalisation.

Depuis maintenant près d’un an, la pandémie de Covid-2019, et plus précisément les mesures prises pour lutter contre elle, ont sévèrement affecté une large proportion de secteurs économiques (transports aériens, CHR, industrie du spectacle et événementiel…), tandis que d’autres secteurs en ont plutôt bénéficié (pharmacie, commerce numérique…) même si ceux-ci sont beaucoup moins nombreux.

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Optimiser son passage à la retraite (2/2)

Cliquez ici pour retrouver la première partie de cet article.

Des indemnités dans un rapport de 1 à 8 (suite)

Le régime indemnitaire – user de sa complexité :

Le système indemnitaire prévoit autant de règles de calcul que d’indemnités et leurs montants sont très variables.

Ainsi, l’indemnisation d’un cadre de 15 ans d’ancienneté dans une entreprise du secteur pétrolier se situe dans une fourchette de 1 à 3 selon qu’il quitte l’entreprise par un départ volontaire, une mise à la retraite ou un licenciement.

Cet écart s’accroît par la différence de chargement social et fiscal. L’indemnité de départ volontaire est entièrement soumise à charges sociales et impôts. Les indemnités de mise à la retraite et de licenciement relèvent, elles, d’un chargement social faible ou nul et fiscal nul.

Dans le cas précédent, le rapport des indemnités nettes passe ainsi de 1 à environ 5. Avec d’autres conventions collectives, ce rapport peut même aller de 1 à 8 (cf graphique).

Le dispositif est donc peu lisible et un récent rapport[1] propose de mettre en cohérence le cadre social et fiscal des indemnités de rupture. En attendant, cette complexité élargit l’espace de négociation.

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Optimiser son passage à la retraite (1/2)

Le confinement a amené de nombreux cadres seniors à redéfinir leurs priorités et à envisager maintenant de partir à la retraite. Mais il y a de multiples manières de le faire, certaines peu connues, et qui peuvent permettre d’atteindre différents objectifs. Comment réussir ce moment essentiel de réinvention de son parcours de vie ? Un passage délicat mais passionnant. Tour d’horizon…

Cinq voies pour atteindre vos objectifs

De nombreuses possibilités pour partir en retraite s’offrent, qui répondent à la diversité des objectifs généralement exprimés par les cadres seniors.

Vous voulez réduire doucement votre activité et transmettre vos compétences :

La retraite progressive permet de réduire votre activité dès 60 ans. Et vous percevez votre future pension à due proportion du temps de travail réduit. Pour les cadres au forfait jours, cela suppose une adaptation du contrat de travail.

Vous voulez partir vite et simplement :

Vous avez l’âge et les trimestres requis pour liquider votre retraite, à taux plein ou avec décote ? Optez pour le départ volontaire à la retraite. Un courrier suffit, sans justification. Mais l’indemnisation attachée est faible et lourdement chargée.

Vous voulez travailler le plus longtemps possible :

Il vous suffit d’attendre que votre employeur vous mette à la retraite d’office. Il ne peut le faire qu’à vos 70 ans, donnée essentielle qui ouvre l’espace de la négociation.

Après votre départ en retraite, vous voulez continuer à travailler :

Les cadres recourent souvent au cumul emploi – retraite, certains négocient même avec leur entreprise la poursuite de leur collaboration dans le cadre d’un contrat de prestations.

Vous souhaitez optimiser votre futur pouvoir d’achat en valorisant votre parcours :

Quand le contexte le justifie, vous pouvez négocier avec votre employeur une séparation amiable à des conditions favorables. Elles peuvent parfois compenser l’inévitable baisse de pouvoir d’achat une fois à la retraite.

Des indemnités dans un rapport de 1 à 8

Ces différentes options présentent d’importantes différences qui peuvent influencer vos choix.

L’accès à la retraite : passer ou non par la case chômage :

Par le départ volontaire et la mise à la retraite, vous pouvez liquider directement votre retraite, que ce soit à taux plein ou avec décote. A l’inverse, un licenciement transactionnel vous permet de bénéficier des allocations chômage jusqu’à votre âge de retraite à taux plein (sans limite de durée), tout en continuant d’acquérir trimestres et points.

Les indemnités de rupture du CDI sont donc complexes. Mais cette complexité même peut constituer un atout pour optimiser son départ de l’entreprise.

Par Bertrand Reynaud

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[TRIBUNE] : Le chômage et le risque de ne plus travailler (2/2)

Retrouvez la première partie de l’article ici: 

http://www.vademecum-patrimoine.com/2020/12/17/tribune-le-chomage-et-le-risque-de-ne-plus-travailler-1-2/

 

Une France devenant une sorte d’idiote du village planétaire

Non seulement notre pays est bien loin d’avoir trouvé la martingale sociale et éducative pour le XXIème siècle (et les réformes entrevues chez les Républicains seront bien insuffisantes pour nous permettre de nous ressaisir), mais plus ennuyeux encore nous devenons les idiots du village planétaire :

  • En important tout ce que nous n’avons plus le courage ou la capacité de produire, non seulement nous sommes devenus incapables de produire les ordinateurs ou les téléphones dont nous sommes tellement friands, mais les voitures, les produits alimentaires de base (œufs, poulets, porcs, poissons ou fruits et légumes) ou même les matériaux de construction sont désormais massivement importés alors que nous avions des positions hégémoniques il y a encore 15 ans dans ces domaines.
  • En « important » des travailleurs alors que nous ne voulons plus réaliser de travaux difficiles, salissants ou nous occuper du social (les maisons de retraite, les hôpitaux, pas plus que les chantiers ne pourraient fonctionner sans personnels d’origine étrangère).
  • En empruntant tous les jours 500 millions d’euros, non pas pour investir dans des programmes d’avenir (mais quelles sont les infrastructures dont nous manquerions aujourd’hui ?), mais pour assurer nos fins de mois sociales et les paies des fonctionnaires (ne parlons pas des retraites futures des fonctionnaires, aucunement provisionnées et qui ne pourront plus être payées si la finance mondiale cesse un jour de nous alimenter en argent frais).
  • En bloquant toutes les réformes d’envergure (retraite, code du travail, éducation) pour tenter de faire jouer les prolongations au XXème siècle.
  • En nous accrochant à des idéologies mortes ou muséifiées (le communisme, le socialisme, le capitalisme…).

Le travail aujourd’hui a totalement changé mais nous refusons de l’admettre

Nous ne sommes plus en 1960 quand le travail était massif et que les politiques économiques consistaient dans la répartition des parts (plus ou moins équitables) du « gâteau ». Le gâteau demain sera de plus en plus sec et de moins en moins bien réparti car désormais le travail est devenu tout à la fois :

  • Une prise de risques financiers dans un pays qui n’a globalement plus de cash (ou enfoui dans la pierre et les livrets d’épargne).
  • Un pari sur l’avenir dans un pays qui souhaite récolter avant de semer (la cagnotte dépensée avant même d’exister ou de prospérer).
  • Une mobilisation, sans cesse renouvelée, des ressources intellectuelles de chaque travailleur.
    Les pouvoirs publics, toujours à la recherche de gadgets sociaux, ont cru bon d’inventer « le droit à la déconnexion » alors que personne ne veut comprendre que c’est un engagement cognitif intense dont ont besoin les travailleurs et que le risque de laisser s’étioler notre cerveau est bien plus important que celui de trop le solliciter.
  • Un don de soi et une valeur en voie d’extinction avec les pseudos droits sociaux accordés à crédit par tous les gouvernements depuis 1981.

Le chômage de masse perdurera donc tant que nous ne nous interrogerons pas sur le travail aujourd’hui, son rôle, ses compétiteurs (les loisirs mais aussi les pays laborieux et pauvres qui veulent s’en sortir) et que nous nous croirons éternellement bénis des dieux, protégés du monde derrière nos frontières (mentales, sociales, idéologiques ou physiques).

Par Didier Cozin

Photo de M. Didier Cozin

Ouvrages de Didier Cozin aux Editions Arnaud Franel :

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[TRIBUNE] Le chômage et le risque de ne plus travailler

« Au malheur d’être exploité pourrait succéder un malheur pire encore, celui de n’être plus exploitable » Pascal Bruckner, Les sanglots de l’homme blanc.

Alors que la France entre dans une crise sociale et économique qui pourrait durer une décennie il importe de savoir pourquoi « nous nous sommes tant plantés » pour redresser l’emploi et l’économie depuis les années 2000.

Et si nos problèmes de chômage étaient d’abord liés à notre modèle social et à des risques que plus personne ne veut assumer ?

Rien ne semble y faire (CICE, réforme du droit du travail ou encouragements à l’activité), l’emploi ne redémarre pas en France. Malgré une conjonction de facteurs positifs (forte baisse du prix de l’énergie, taux d’intérêts presque nuls, développement économique de nombreux pays) notre pays ne sait plus profiter de la conjoncture et nous détruisons de l’activité (pas seulement salariale) alors que les « départs naturels » des baby boomers étaient censés préparer le plein emploi.

Le chômage, une histoire de flux

Les optimistes inconditionnels avaient beau imaginer une France de 2020 où l’on manquerait de travailleurs (le COR fantasmait le plein emploi, soit 5 % de chômage en 2020, ce sera sans doute 20 % !), un dynamisme économique au service du pays (mais si les jeunes sortent de l’école sans compétences ni envie de travailler ils représentent plus un handicap qu’un atout). Il n’en sera rien, non seulement le chômage continuera de monter (l’inversion se produira peut-être quand nous aurons touché le fond), mais surtout notre pays s’appauvrit continuellement en ne produisant plus grand-chose et en multipliant les emplois publics, en comptant sur les régimes sociaux pour amortir nos manques de réformes courageuses. De plus, les retraites deviendront infinançables quand il y aura 1 retraité pour 1 cotisant. Avec la conjoncture économique mondiale actuelle, nous devrions créer des emplois (pas forcément salariés), alors que la déprime économique et sociale touche presque tous les secteurs.

Quelques raisons expliquant notre déclin économique et social

Les raisons qui font chuter notre activité et notre attractivité semblent être au nombre de cinq dans notre pays :

  1. Une école qui ne fait plus son travail depuis une quarantaine d’années
    L’école ne fait plus globalement le travail, non pas parce qu’elle aurait trop changé (la réforme du collège unique n’explique pas par exemple pourquoi l’école primaire ne fonctionne plus aujourd’hui) mais au contraire parce qu’elle s’est figée dans un modèle hérité de Jules Ferry dans une société de la connaissance totalement nouvelle (à ce titre il faut consulter le palmarès des meilleurs lycées de France, palmarès qui démontre la piètre valeur ajoutée de la plupart des établissements publics).
  2. Un Etat qui étouffe le pays réel sous les normes, les contraintes administratives, les règlementations lourdes et complexes, ainsi que l’inefficacité (la bureaucratie étant par nature inefficace, coûteuse et broyeuse de compétences).
  3. Une fiscalité inadaptée et un manque d’attractivité : protégeant la rente, luttant contre le travail déclaré, elle décourage les meilleures volontés par l’impôt progressif (une punition pour ceux qui gagnent bien et officiellement leur vie), les niches sociales et fiscales et cette idée qu’il faut redistribuer avant même d’avoir récolté (notre taux d’imposition globale, régimes sociaux inclus, est parmi les plus élevé du monde développé). La France n’est pas business friendly et certains ont encore le tort de s’en féliciter.
  4. Une insuffisante qualification de la population. La piètre qualité de notre école se retrouve évidemment quelques années plus tard au travail et l’OCDE, dans son étude PIAAC de 2013, a bien souligné qu’aux deux extrémités du spectre professionnel (parmi les bas niveaux de qualification mais aussi parmi les plus hauts niveaux de qualification), les français étaient bien moins compétents et qualifiés que les travailleurs des autres pays comparables. Un seul chiffre pour illustrer ce manque de compétences : en anglais, 4% des Français pourraient revendiquer un niveau « advanced », qualification requise pour occuper un poste de cadre à l’international.
  5. Un modèle social qui assèche littéralement les ressources des entreprises (charges, CSG, congés innombrables, pénibilité, contentieux juridiques, lourdeurs administratives, bientôt le prélèvement de l’impôt pour le compte de l’Etat…) tout en les poussant à se reposer sur l’Etat pour assumer les reconversions professionnelles ou la santé des travailleurs. A quoi bon enrichir le travail si le travail non qualifié est subventionné ?

Retrouvez  la 2e partie de l’article : http://www.vademecum-patrimoine.com/?p=4338&preview=true

Par Didier Cozin

Photo de M. Didier Cozin

Ouvrages de Didier Cozin aux Editions Arnaud Franel :

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Le PER est à l’honneur

Le PER (Plan d’Epargne Retraite) est né de la Loi Pacte (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises). Mis en place le 1er octobre 2019, il a vocation à remplacer les différents produits de retraite existants comme le PERP, le PERCO, le contrat MADELIN, ART 83… En cette fin d’année, le PER est sur le devant de la scène. En effet, en souscrire un d’ici le 31 décembre fait que les sommes versées dessus avant cette date seront déductibles du revenu imposable 2020

Deux chiffres montrent l’importance de l’intérêt vis-à-vis de ce produit :

  • 800 000 souscriptions de PER.
  • Pour 8 milliards d’euros d’encours.

Alors quel établissement choisir pour souscrire votre PER ?

Une étude du magazine 60 millions de consommateurs met l’accent sur les frais que les banques pratiqueraient, concernant les PER. L’étude porte sur 26 plans et précise que des frais « injustifiables » minent les rendements espérés. Parmi les frais cités, nous retrouvons : les frais d’adhésion, les frais de versement et les frais de gestion. La liste, qui n’est pas exhaustive, explique ce qui peut entacher la performance des PER. Heureusement, certains établissements appliquent des frais moindres. Au-delà d’épargner pour la retraite, une alimentation du PER présente un avantage fiscal. Sur le plan de la réduction d’impôt : Les versements en 2020 (pour le mois et demi qui reste) permettront de réduire l’impôt sur le revenu à hauteur de la tranche marginale d’imposition. Ce qui revient à dire que vos versements sur le PER viendront en déduction de votre revenu imposable (dans la limite d’un plafond). En fonction de la situation fiscale de chacun, l’intérêt s’avère différent. Le principe de la fiscalité du PER induit que la défiscalisation à l’entrée s’accompagne d’une sortie fiscalisée. Idéalement afin de bénéficier d’une défiscalisation « optimale » :

  • Lorsque vous effectuez des versements, si votre TMI est élevée, vous profitez d’une défiscalisation forte.
  • Une TMI faible à la retraite accompagne une fiscalité moins pesante à la sortie.

Pour rappel, la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) impacte les contribuables selon un pourcentage lié aux revenus. L’opportunité d’ouvrir un PER est d’autant plus pertinent dans l’hypothèse où vous anticipez une TMI inférieure à la retraite. Plus l’écart de TMI entre les périodes d’activité et d’inactivité est élevé, plus c’est intéressant.

Le PER est un produit d’épargne-retraite qui apparait comme une solution pour défiscaliser

Dans un premier temps, il cumule les avantages de la préparation de la retraite et une défiscalisation immédiate. Pour autant, n’oublions pas qu’à terme la défiscalisation laisse la place, à la sortie, à une taxation des sommes épargnées, soit à l’impôt sur le revenu, soit au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique). Pour tirer profit, au maximum de la fiscalité, il est préférable d’anticiper un décalage important entre la TMI (lors des versements) et la TMI (lors de la perception des compléments de retraite). Par exemple : une TMI à 41% ou 45% en activité et une TMI à 11% à la retraite. L’objectif est quand même de faire en sorte que l’avantage fiscal à l’entrée ne soit pas annihilé par la taxation fiscale à la sortie. Détenir un PER permet de se constituer un complément de retraite in fine, tout en réduisant son impôt pendant la période d’activité professionnelle.

Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

 

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