Historique et perspectives de l’immobilier de défiscalisation (2/2)

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Remise en perspective

La toute première mesure incitative soutenant l’investissement immobilier date du 31 décembre 1913 ! A l’origine instaurée pour faire face au besoin urgent de sauvegarder le patrimoine religieux mobilier et immobilier, cette loi – qui reprend également les dispositions éparses existant jusqu’alors – demeure le socle fondamental de notre législation en matière de protection des Monuments Historiques.

Il faudra ensuite patienter… : 1949 (la Loi n° 49-458 du 2 avril 1949 définit le loueur en meublé) puis 1962 avec la loi dite Malraux (loi n° 62-903 du 4 août 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique), et enfin 1984 pour le 1er dispositif dit de « défiscalisation » – Méhaignerie – mis en place pour enrayer le déclin de la construction de logements et proposer une offre nouvelle en dynamisant les investissements locatifs neufs.

Ce dernier ouvre donc le bal : il est suivi en 1986 par Quilès-Méhaignerie, puis, par exemples, Périssol, DeRobien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie… avec à la clé, une carotte fiscale, distribuée en échange de certains engagements.

On constate une certaine vitesse de changement d’un dispositif à l’autre, des différences parfois notables de règles fiscales appliquées (amortissement ou réduction d’impôts, durée de l’incitation fiscale…) et des variations d’objectifs associés à chacun des dispositifs – permettant de corriger les déficiences des dispositifs précédents, tout en conservant une attractivité suffisante pour attirer l’épargne privée vers l’immobilier locatif neuf.

On note deux évolutions majeures au fil du temps : d’une part le ciblage de plus en plus fin des locataires bénéficiant des logements (la 1re fois avec la loi Besson qui instaure le plafonnement des loyers et des ressources du locataire) ; d’autre part, la notion de zonage permet de cibler les lieux où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Ainsi, les dispositifs répondent à des critères géographiques et sociaux désormais précis.

Que retenir ?

Au moment de l’investissement, 92% des investisseurs dans un logement neuf locatif bénéficiant d’un dispositif fiscal déclarent avoir un statut de salarié (contre 8 % un statut libéral), vivre en couple et être âgés de 47 ans en moyenne, et ils sont 93% à afficher un taux marginal d’imposition majoritairement inférieur ou égal à 30%.

Sans incitation fiscale, il est à prévoir que ces investisseurs se détourneraient massivement de ce type d’investissement – générant potentiellement une chute de 50% du nombre de logements neufs construits – au profit d’actifs financiers plus liquides et moins fiscalisés. Or, les logements neufs créés depuis 1999 et ayant bénéficié d’un dispositif fiscal incitatif ont contribué de manière très substantielle à l’augmentation du parc de logements en France (un tiers des nouveaux logements).

Il ne s’agit pas que la réduction d’impôt prime sur la rentabilité de l’opération. Il ne s’agit pas que l’Etat soit considéré comme une vache à lait. Il est important d’être à l’écoute des professionnels du secteur, qui sont les sachants, afin d’avoir des outils adaptés et dédié au bénéfice de l’investisseur – qui peut se faire accompagner dans sa démarche – et dans l’intérêt du Marché et donc des Français.

 

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc

Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2018
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP

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A propos de l'Auteur :
Céline Mahinc est chef d’entreprise (Eden Finances), Conseillère en gestion de patrimoine indépendante, Membre de la Commission Entreprise (ANACOFI) ; Responsable organisation et co-organisatrice des » Conférences de l’Entreprise », évènements interprofessionnels sur le financement, le développement et l’accompagnement des entreprises ; Membre de la Commission LMP/LMNP (ANACOFI) ; Administratrice Anacofi Immo et responsable de la formation. Chargée de cours en Grandes Ecoles et Universités. Co auteur d’une étude approfondie sur le crowdfunding immobilier.

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