SCPI, le point pour tout comprendre !
De récentes évolutions de classification économique et d’indicateurs techniques impactent les SCPI, avec pour prérogative de permettre aux épargnants de mieux comprendre et de simplifier les comparaisons.
Les SCPI, un ovni entre immobilier et finance
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) bénéficient de l’attractivité de deux mondes : celui de l’immobilier et celui de la finance. Elles profitent de l’appétence des épargnants pour la pierre et sont devenues un placement d’épargne important auprès d’un public large. Elles font preuve d’innovations : achat de parts à crédit, investissement via certains contrats d’assurance-vie, acquisition en démembrement, souscriptions programmées, etc. aidées en cela par la directive AIFM, elles sont aujourd’hui décorrélées des évolutions immobilières et se financiarisent. Peut-être de ce fait, leurs instances représentatives ont souhaité appliquer certains éléments d’analyse de produits financiers aux SCPI. Ces nouveautés sont appliquées depuis le 1er janvier 2022.
Les catégories de SCPI
En 2012, une première classification des SCPI est mise en place : les SCPI d’immobilier d’entreprise et les SCPI d’immobilier résidentiel. Il existe ensuite des sous-catégories économiques : pour les SCPI d’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, spécialisées et diversifiées, pour les SCPI d’immobilier résidentiel : non fiscales, fiscales et plus-value.
Les nouvelles nomenclatures des SCPI d’immobilier d’entreprise en 2022
Une nouvelle terminologie s’affirme aujourd’hui. Les SCPI avec stratégies immobilières diversifiées demeurent et 7 typologies « à prépondérance » d’investissements s’y ajoutent.
On parle de SCPI à stratégie immobilière diversifiée lorsque la stratégie du fonds respecte deux conditions : elle vise à investir sur au moins 3 classes d’actifs « à prépondérance » et aucune classe d’actifs ne dépasse 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier.
Les SCPI avec stratégie immobilière à prépondérance sont classifiées en fonction de la typologie prépondérante, elle doit représenter plus de 50% du total investi. Les typologies sont les suivantes : bureaux, commerces, résidentiel dont les résidences gérées, logistiques et locaux d’activités dont les locaux industriels, hôtels, tourisme et loisir, santé et éducation, et alternatifs (c’est-à-dire toute autre typologie).
Le marché des SCPI
La nouvelle catégorisation des SCPI veut permettre une plus grande transparence et une meilleure compréhension du marché. Les chiffres des investissements en 2021 dans les SCPI montrent la souscription majoritaire dans des SCPI à prépondérance bureaux. Entre 2019 et 2021, ce sont les SCPI à prépondérance spécialisées dans le domaine de la santé qui connaissent la plus forte croissance. Malgré le contexte économique difficile, le taux de rotation reste globalement faible, ce qui montre la confiance des investisseurs dans ce produit.
Pour conclure, le marché des SCPI se porte bien – grâce à leur double appartenance entre immobilier et finance – et l’attractivité des SCPI auprès des épargnants ne se dément pas. La nouvelle classification des SCPI – qui se veut de plus en plus transparente – a pour objectif de permettre aux investisseurs de mieux comprendre le marché et de le rendre plus lisible. À voir…
Par Céline Mahinc
Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2022
ID Reflex’ Immobilier
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP
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