Historique et perspectives de l’immobilier de défiscalisation (1/2)

De nombreuses lois encouragent l’investissement immobilier dans différents domaines : restauration d’immeubles anciens, mécanisme de déficit foncier visant à encourager la modernisation du parc locatif détenu par les particuliers ; promotion du développement économique durable en outre-mer, avec prise en charge des handicaps structurels ; participation à la construction immobilière afin de faire face à la pénurie et maitriser les loyers ; soutien de l’activité de zones rurales à potentiel touristique, en favorisant deux zones de tourisme (la zone « verte » et la montagne) ; en faveur des résidences de services.

Pourtant, ces dispositifs d’incitation fiscale semblent être de plus en plus décriés par nos législateurs. La dernière preuve en est le bras de fer qu’ont dû mener les organisations professionnelles du secteur, mi-novembre 2020, contre le gouvernement… Finalement, un amendement a été voté à la faveur du Pinel – solution d’investissement immobilier agissant en réduction d’impôts la plus en vogue parmi celles actuellement proposées à l’investisseur immobilier – sans conviction semble-t-il… et plus pour ne pas risquer d’aggraver la situation tendue actuelle liée au Covid, en répondant ainsi au besoin de prévisibilité des acteurs de la construction de logement. Le dispositif sera donc prolongé de manière inchangée jusqu’au 31 décembre 2022, puis – a priori – avec une réduction progressive en 2023 et 2024. Mais l’exécutif nous prévient d’ores et déjà : pour soutenir le marché du logement locatif intermédiaire en zone tendue, il plaide pour réorienter les financements correspondants vers « des moyens d’action plus efficaces ».

Pourquoi tant de haine ?

En effet, les dispositifs d’incitation fiscale – et plus spécifiquement la réduction d’impôt Pinel – sont depuis plusieurs années dans le viseur de Bercy, qui les juge trop coûteux et peu efficients. Plus précisément, le Gouvernement établit que le Pinel « ne remplit pas suffisamment son objectif de développement d’une offre locative intermédiaire et induit des distorsions significatives sur le marché immobilier », et qu’il conduit à un « calibrage insuffisant des plafonds de loyers par rapport aux loyers de marché ».

Plus curieusement, les reproches du législateur portent sur « le potentiel effet inflationniste sur le marché immobilier résultant de l’internalisation de la réduction d’impôt dans les prix », ne semblant ainsi se baser que sur le rapport de la DGT (Direction Générale du Trésor) qui conclut aux limites avérées du dispositif Pinel. Nous devons toutefois noter que l’absence de mise à disposition des données détenues par les instances en possession de celles-ci explique très probablement le manque patent d’études sur les dispositifs fiscaux et les critiques de la Cour des Comptes depuis plusieurs années.

Pourtant une étude récente (Septembre 2020) de l’agence nationale de l’information pour le logement (Anil) et de la Fédération nationale des agences d’urbanisme (Fnau) vient conforter l’utilité de ces incitations fiscales : l’arrivée massive sur le marché de logements neufs à loyers plafonnés a enclin les propriétaires bailleurs de logements plus anciens à baisser leur loyer pour rester concurrentiels ; et ces dispositifs sont à l’origine d’un glissement des logements vers les périphéries des grandes villes. Voici donc deux bénéfices avérés !

Enfin, l’étude d’évaluation des dispositifs fiscaux incitatifs soutenant l’investissement immobilier neuf locatif, souhaitée par tous les acteurs concernés et produite par le cabinet indépendant PrimeView, concluait en Septembre 2019 que le dispositif fiscal Pinel est un « outil plus mature que les dispositifs qui l’ont précédé, simple de compréhension (au contraire des dispositifs s’appuyant sur le principe de l’amortissement) et suffisamment attractif pour l’investisseur ».

Autre point d’importance, l’étude PrimeView notait que, depuis 1999, les flux financiers générés par les 724.000 logements construits via les dispositifs fiscaux apparaissent largement positifs, puisque les recettes nettes atteindraient 18,7 Mds € en 2018. Et d’ajouter qu’en agrégeant les flux de tous les dispositifs par an, les recettes nettes de l’État ont toujours été positives depuis 20 ans ! Encore d’autres bénéfices avérés ! Car effectivement, le législateur – qui a mis en place différentes formules qui se sont succédées au fil des ans – était bien motivé par la nécessité de faire participer l’investisseur particulier à la construction immobilière – que le gouvernement ne souhaitait pas financer lui-même -afin de faire face à la pénurie et maitriser les loyers.

À suivre dans la deuxième partie :

  • Une remise en perspective
  • Ce qu’il faut retenir ?!

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc

Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2020
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP

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A propos de l'Auteur :
Céline Mahinc est chef d’entreprise (Eden Finances), Conseillère en gestion de patrimoine indépendante, Membre de la Commission Entreprise (ANACOFI) ; Responsable organisation et co-organisatrice des » Conférences de l’Entreprise », évènements interprofessionnels sur le financement, le développement et l’accompagnement des entreprises ; Membre de la Commission LMP/LMNP (ANACOFI) ; Administratrice Anacofi Immo et responsable de la formation. Chargée de cours en Grandes Ecoles et Universités. Co auteur d’une étude approfondie sur le crowdfunding immobilier.

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