Les loyers : encadrement et revalorisation
On distingue
trois types
d’encadrement
des loyers.
L’encadrement de l’évolution des loyers en cours de bail.
La progression annuelle des loyers, qui doit être précisée dans le contrat de bail, est plafonnée au niveau de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) (Voir note 1). La loi ALUR modifie les modalités de révision des loyers : désormais lorsque le propriétaire ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. Les rattrapages rétroactifs sur les cinq dernières années sont également impossibles. Sont concernés par ces nouvelles règles tous les contrats de location vide et de location meublée signés depuis le 27 mars 2014.
L’encadrement de l’évolution des loyers entre les baux en référence à un indice (Note 2)
Depuis 2014, l’encadrement de l’évolution des loyers entre les baux dans les zones tendues s’applique également aux logements loués meublés. Dans sa version initiale, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait la publication d’un décret fixant, pour une durée maximale d’un an, le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Jusqu’au 1er août 2012, ce décret était pris chaque année pour l’agglomération parisienne et encadrait la hausse du loyer au stade du renouvellement du bail. En 2012 (Voir note 3), le décret a été étendu aux loyers à la relocation et à d’autres zones géographiques marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Dans ces zones, le montant des loyers des logements nus, en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail, ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Des dispositions particulières sont prévues pour ne pas pénaliser les propriétaires qui pratiquent un niveau de loyer inférieur au prix du marché ou ceux qui souhaitent rénover le logement. Par exemple : à Paris, le loyer est considéré comme sous-évalué s’il est inférieur au loyer de référence minoré. Le cas échéant, le propriétaire propose une augmentation au locataire. Si celui-ci la refuse, la commission départementale de conciliation doit être saisie avant tout recours juridictionnel.
L’encadrement du niveau des loyers en référence aux loyers médians pratiqués dans une zone comparable.
Après Lille, le tribunal administratif de Paris a annulé le 28/11/2017 les trois arrêtés issus de la loi Alur fixant l’encadrement des loyers (et qui avait été institué à Lille et à Paris). Ce jugement met fin immédiatement à l’application de cette mesure appliquée depuis le 1er août 2015, qui obligeait les propriétaires à respecter une fourchette de prix imposée, au moment de la signature d’un nouveau bail. Cela ne change rien pour les locataires en place, mais s’applique aux nouveaux baux.
Un locataire peut contester son loyer, si celui-ci est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur en saisissant la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois suivant la signature du bail. Il peut saisir le juge d’instance en cas d’échec de la conciliation.
Notes
[1] L’IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Cet indice s’applique aux baux conclus à compter de cette date, ainsi qu’aux baux en cours, sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant au bail.
[2] En application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR, ce dispositif a été étendu par décret depuis le 1er août 2014 à la location meublée.
[3] Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 puis décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013
Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/
Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2018
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