Améliorer ses investissements en résidences gérées : EHPAD, séniors, étudiantes, tourisme (2/2)
2. Préconisations (suite et fin)
Comme évoqué, l’investissement en résidences gérées (EHPAD, séniors, étudiantes, tourisme) représente un réel levier de développement de l’économie réelle et d’orientation de l’épargne des Français vers le financement d’un secteur clé de d’économie ; mais il n’est pas dénué de risques et un rééquilibrage doit être trouvé. Dans le cadre de la crise COVID, des efforts proportionnés de chaque partie prenante nous apparaissent nécessaires (afin que cette crise conjoncturelle ne devienne pas structurelle et permette la survie de tous). Mais nous souhaitons faire remarquer, d’une manière globale – compte tenu de la faible visibilité qu’ont aujourd’hui les acteurs économiques – que s’engager sur plusieurs années constitue en soi un risque. Ainsi, il semble malheureusement inéluctable que certains investisseurs propriétaires devront subir les aléas économiques du marché de la résidence meublée, comme c’eût été le cas pour d’autres investissements dans l’économie réelle.
Nous ne pouvons pas demander aux gestionnaires des résidences de service de garantir leur rendement. Il apparait essentiel de considérer ce produit comme étant un placement dans l’économie réelle, donc risqué, avec un sous-jacent immobilier acquis en pleine propriété et géré par un exploitant professionnel, soumis à différents aléas (comprenant donc un risque qui devra être apprécié), notamment économiques.
Il n’en reste pas moins que l’exploitant a lui aussi des obligations vis-à-vis des copropriétaires, puisque sa gestion adéquate est un des éléments clés de la pérennité du montage. Il ne semble pas acceptable qu’un gestionnaire exploitant n’ait pas de transparence sur la gestion de la résidence, ou encore qu’il ne remplisse pas ses obligations de maintenance et d’entretien des locaux.
Il faudrait continuer à remédier à ces dérives et les prévenir. Il faut rééquilibrer les rapports de force entre les différentes parties prenantes. À travers ces différents constats, il semble important d’apporter certaines modifications des cadres législatif et réglementaire.
Soyez avertis : 5 préconisations
Dans le cadre du projet de réforme visant à améliorer l’information précontractuelle des investisseurs en résidences gérées (de tout type et pas seulement de tourisme !), afin de mieux avertir des risques liés à ce type d’investissement, il faudrait :
- Considérer ce produit avec sous-jacent immobilier comme étant un placement dans l’économie réelle, donc risqué : risque de perte en capital et risque d’illiquidité ; rendement non garanti
- Les parties d’exploitation devraient appartenir aux propriétaires investisseurs :
- maintien pour les résidences de tourisme de l’article 58 titre V de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite ALUR ;
- extension de cet article à l’ensemble des résidences services ;
- Extension de l’obligation d’individualisation des comptes (loi Novelli) pour tous types de résidence (et non pas seulement de Tourisme) et publication annuelle de tout ou partie des ratios de gestion.
- Incitation à la création d’une offre d’assurance optionnelle garantissant les risques de loyers impayés.
- Interdire et sanctionner les communications laissant penser à un investissement sécurisé ou garanti : « investissement locatif sûr et rentable » ; « revenus garantis nets de charges et indexés » ; « Forte Valorisation Patrimoniale » ; « Des revenus complémentaires garantis » ; « Un investissement immobilier à rendement garanti » ; « Aucun souci de gestion » ; « le groupe … vous assure un revenu que votre bien soit loué ou non »
Parce que l’investissement en résidences gérées est une réponse sociétale, elle doit pouvoir perdurer.
Cette pérennité ne pourra être assurée qu’avec une information claire des risques d’investissement et une adaptation réglementaire ; la prime de risque pouvant être comprise grâce au maintien des conditions fiscales avantageuses.
Par Céline Mahinc
Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2021
ID Reflex’ Immobilier
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP
