Comprendre la Loi Carrez

L’agence immobilière n’est pas responsable de l’erreur de mesurage

Un agent immobilier n’est pas tenu de vérifier le mesurage effectué par une entreprise spécialisée, a jugé la Cour de cassation, car il ne dispose d’aucune compétence pour apprécier l’exactitude des informations.

Un particulier croyait avoir acheté un appartement de 131,07 m2 sur la base d’un «diagnostic Carrez», alors qu’il n’en comptait que 105,10 m2. Le diagnostiqueur a été condamné, mais la demande de dommages-intérêts n’a pas été retenue.

En effet, pour les biens en copropriété, la loi Carrez permet d’obtenir une réduction de prix si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente. Mais la Cour a rappelé que l’action « doit être intentée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

(Cour de cassation. Arrêt n° 15-16967 du 2 juin 2016)

Textes de référence

> Article 46 de la loi du 10 juillet 1965

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un sevil fixé par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le ven-deur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

> Article 2239 du Code civil

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir; pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. »

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Dans certains cas, la surface « loi Carrez» peut englober un sous-sol

Des locaux situés en sous-sol peuvent être pris en compte dans le calcul de la superficie. Une personne acquiert un local commercial constitué de plusieurs lots d’une superficie de 343 m2. Après avoir pris possession des lieux, elle assigne le vendeur en diminution du prix au motif que les locaux situés au sous-sol, qualifiés de caves, ne pouvaient être inclus dans le calcul de la superficie.

Mais la Cour ne l’a pas suivi : « C’est au regard de leurs caractéristiques matérielles et de leur affectation effective qu’il doit être apprécié si des locaux constituent une cave ». Or ces locaux, accessibles par un escalier intérieur dont les marches étaient carrelées comme le rez-de-chaussée, composaient une unité à usage commercial avec les locaux de ce même rez-de-chaussée.

(Cour de cassation. Arrêt n° 17-13072 du 12 avril 2018)

Texte de référence

> Article 46 de la loi du 10 juillet 1965

La loi Carrez s’applique également aux logements vendus sur plan

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ou « vente sur plan », la surface indiquée dans l’acte de vente doit être la surface habitable approximative.

Après la livraison de leur appartement acheté en Vefa, situé au dernier étage avec une partie combles, un couple fait mesurer la surface habitable par un professionnel et constate que celle-ci est inférieure à la surface promise. L’écart étant supérieur à la tolérance de 5 %, le couple assigne le constructeur en diminution du prix. Ce dernier conteste, en faisant valoir que la surface au sol correspond à celle indiquée dans le contrat de vente.

Mais les juges ne l’ont pas suivi. Dans le contrat de vente, la surface stipulée correspond à la surface habitable, ce qui exclut de facto les parties d’une hauteur inférieur à 1,80 m.

(Cour de cassation. Arrêt n° 19-24994 du 18 mars 2021)

Texte de référence

> Article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation (abrogé)

« La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Par Gérard Blandin