Les préalables à l’investissement en location meublée : le gestionnaire (2/2)

(Cet article est la suite de la partie 1)

Préalablement à tout conseil en investissement, outre les points énumérés dans la première partie, on devrait pouvoir également :

Vérifier la viabilité de la rentabilité locativeau regard du compte prévisionnel : le loyer doit apporter un revenu suffisant au bailleur sans pour autant mettre en péril l’exploitation. Ainsi, pour le gestionnaire, le loyer reversé ne doit pas excéder un certain ratio sur CA. Il est communément admis que ce ratio ne doit pas être supérieur à environ :

o 35% de son CA pour la résidence Senior

o 35% de son CA pour la résidence Affaire

o 35% de son CA pour la résidence de Tourisme

o 50% de son CA pour la résidence étudiants

o 20% de son CA pour l’Ehpad

Les chiffres du ratio loyer/CA doivent correspondre à une réalité économique et ne doivent pas être tronqués par la présence de fonds de concours trop importants…

Savoir s’il existe ou non une prime de risque dans les loyers en cas de défaillance de l’exploitant.
Définir l’organisation interne du gestionnaire :

o existence d’un SAV, y compris sinistre ?

o d’un service juridique ? Interne ou externe ?

o y a-t-il une équipe dédiée à la comptabilité, aux relations avec les propriétaires?

o organisation d’un marché secondaire de revente de lots ?

Quel recours dans le cas où l’exploitant se retire ?

L’exploitant parti, l’activité n’est plus soumise à TVA, l’investisseur devra donc reverser une partie de la TVA initialement déduite. Afin d’éviter d’avoir à reverser une partie de la TVA initialement récupérée, la tentation est grande pour les propriétaires de louer le bien en direct, en proposant eux-mêmes les services (notamment via des agences immobilières et/ou sociétés de conciergerie, qui se proposent d’assurer au moins trois des quatre services, moyennant des commissions sur les loyers ou une facturation directe).

C’est possible, mais le risque de requalification de l’activité de location meublée en parahôtellerie est important ! Mais sans bail commercial, les investisseurs risquent de basculer vers le statut de la parahôtellerie ! Si tel était le cas, ils relèveraient toujours des BIC, mais en matière de charges sociales et à la revente, les conséquences apparaissent beaucoup plus significatives, tout comme les risques de redressement :

Le déficit sur un bénéfice de même nature est imputable sur six ans en parahôtellerie, contre dix ans en location meublée.
En cas de déficit, en immobilier géré, les amortissements sont reportés alors qu’en parahôtellerie, ils sont automatiquement ajoutés au déficit et ne peuvent pas être reportés.
Dans le régime para-hôtelier, les plus-values qualifiées de « professionnelles » portent sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’acquisition – amortissements) qui diminue au fil du temps, augmentant d’autant la plus-value imposable potentielle. D’autant que les amortissements n’ont pu être utilisés, car ils ont augmenté les déficits qui sont en général perdus au bout de six ans. Or en LMNP, c’est le régime de la plus-value des particuliers qui est applicable.
Relevant de la parahôtellerie, l’investisseur effectue alors des actes de commerce, même s’il sous-traite tous les services. Il devrait alors s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) et payer des charges sociales sur son résultat dès le premier euro de chiffre d’affaires (une cotisation minimale est appliquée en cas de déficit). Il faut également noter que les charges sociales seraient applicables aux plus-values professionnelles dégagées. Le loueur en meublé, lui, réalise des opérations civiles, et non commerciales. Depuis le 01/01/2017, il peut être plus facilement qu’avant, soumis à charges sociales (seuil des 23 000€). Cependant, en aucun cas, il ne serait soumis aux charges sociales sur la plus-value des particuliers (seuls les CSG/CRDS et autres prélèvements sociaux seraient collectés).

Par Céline Mahinc
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