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Vente classique et vente en viager, points communs et différences (2/2)


(Cet article fait suite à la partie 1 sur les points communs)

Quelles sont les différences avec une vente immobilière classique (libre ou occupée) ?

 

Lorsque de façon la plus classique, un bien est vendu, il est estimé à sa valeur vénale, compte tenu de différents critères, comme la comparaison avec d’autres produits similaires sur le marché.

La vente classique

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Vente classique et vente en viager, points communs et différences (1/2)


La vente en viager est une vente immobilière un peu particulière ! Cela étant dit, en tant que vente portant sur un bien immobilier, elle n’échappe aux formalités d’une vente immobilière « classique ».

 

Les diagnostics techniques

A ce titre, le vendeur se doit donc de fournir le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant toutes les expertises obligatoires : amiante, termites, risque d’exposition au plomb, gaz, électricité, diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE) etc. Dans le cas de biens en copropriété, la superficie « Loi Carrez » est mentionnée. Continuer la lecture

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Qui paye les charges dans le viager ?

Comment cela se passe en matière de charges et taxes ? La répartition des charges peut se faire en accord entre les deux parties (acheteur et vendeur).

Si la liberté contractuelle le permet, les intervenants préfèrent pourtant généralement se baser sur ce qui se fait, à savoir :

– les règles en droit locatif, pour le Droit d’Usage et d’Habitation DUH

– et le Code civil pour l’usufruitier.

Le débirentier détient juridiquement la propriété du bien immobilier. Il sera donc tenu de payer les grosses réparations et gros travaux. Le crédirentier, quant à lui, n’étant plus propriétaire, se retrouve redevable des charges locatives (dans le cas d’un viager occupé).  Considérons ce qui se fait en la matière !

Nue-propriété et usufruitier

Le Code Civil sert de base :

  • Article 605 : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
  • Article 606 : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Droit d’Usage et d’Habitation

La loi de 89 sert de base :

  • Le bailleur (ici, le débirentier) est obligé d’entretenir le logement en dehors des menues réparations et entretien courant à la charge du locataire (ici, le crédirentier) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire (le crédirentier).

Sont à la charge du débirentier :

– les réparations urgentes ;

– les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives ;

– les travaux au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ;

– les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ;

– les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent.

 A noter : dans le cas d’un viager libre, le débirentier est tenu de payer toutes les dépenses liées à l’entretien et à la conservation du bien.

 

 

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

En collaboration avec Igal Natan du cabinet Renée Costes viager

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
Réussir le montage de sa SCI
Réussir la construction de sa maison
Réussir son achat immobilier
Réussir sa retraite
Réussir son investissement en viager
Réussir sa vente en viager

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Quelle différence entre viager et vente à terme ?

La vente à terme consiste en l’achat d’un bien immobilier en étalant son paiement sur une période déterminée convenue à l’avance, contrairement au viager pour lequel la période ne peut être connue à l’avance sous peine de nullité du contrat.


Dans le cas d’une vente à terme, il n’y a pas de notion d’âge du vendeur puisque la durée de la rente ne repose pas sur l’aléa de la durée de vie du vendeur. Le prix comprend un paiement comptant puis des mensualités sur une durée fixée définie à l’acte authentique. Le nombre de mensualités à verser est connu. L’acquisition s’effectue par le biais d’un crédit vendeur puisque l’argent n’est dû qu’au vendeur. Continuer la lecture

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Du plafonnement des rémunérations des intermédiaires en immobilier…

A la mi-décembre 2017, un amendement poussé par le Sénateur Albéric de Montgolfier est passé dans le cadre du PLF 2018 (article 68). Il vient plafonner la rémunération des distributeurs dans le cadre d’une vente immobilière sous le « statut Pinel » (pour commencer ?). Continuer la lecture

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