Crédit immobilier : comment l’obtenir ?
Malgré la situation internationale instable et ses conséquences sur la situation financière de nombreux ménages, l’immobilier reste un secteur très attractif pour les Français ! L’évolution des modes de vie dont la normalisation du télétravail et le rêve renforcé de l’habitation individuelle poussent les ménages à s’intéresser au marché de l’ancien malgré des prix qui restent globalement en hausse, soutenus par la rareté sur ce marché. Une fois le compromis de vente ou contrat de réservation signé, il reste environ trois mois au ménage pour obtenir le financement de son projet avant la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Les difficultés du financement immobilier
Les difficultés rencontrées dans le financement immobilier sont toutefois accrues. Les banques sont plus rigoureuses dans l’examen des dossiers de demande de crédit immobilier. Le montant de l’apport personnel demandé est de plus en plus élevé et dépend des établissements créditeurs, il représente entre 10 et 20% du montant du bien. Certaines banques réclament en plus une épargne restante disponible afin de faire face aux travaux liés à l’amélioration énergétique du logement dans le cadre des audits énergétiques. De plus, le reste à vivre qui permet notamment aux emprunteurs de faire face à une hausse des dépenses due à la consommation d’énergie est désormais un critère d’octroi d’un crédit immobilier. Enfin, les taux de crédit immobilier ont augmenté début 2022.
Comment constituer un apport personnel suffisant ?
L’apport personnel exigé par les établissements de crédit, constitue les « fonds propres » de l’emprunteur. Il provient de l’épargne issue des économies du ménage, mais aussi des dons familiaux, d’un héritage, etc. Les livrets spécifiques à l’immobilier et certains prêts aidés par l’État sont également compris comme tels par les banques. On y retrouve notamment les prêts aidés par l’État comme le prêt à taux zéro ou PTZ, les prêts épargne logement issus d’un CEL ou d’un PEL ou encore le prêt action logement ou tout autre prêt octroyé sous conditions de ressources. Il faut noter que plus l’apport personnel est important, plus bas est le taux du crédit.
Comment réduire les coûts ?
Cependant il n’est plus rare de noter que l’apport personnel satisfaisant et le taux d’endettement respecté ne sont plus toujours suffisants à l’obtention du prêt ! L’augmentation du taux du prêt, les frais d’assurance et d’intermédiation bancaire viennent augmenter le taux du prêt – lui-même en hausse depuis le début de l’année- et il en résulte un TAEG supérieur au taux d’usure… Ce qui bloque bien évidemment la délivrance du prêt.
Si le sujet du calcul du taux d’usure est sur la table des négociations avec Bercy, il ne vous reste pas moins de 2 leviers importants pour baisser vos coûts, rester sous le taux d’usure et ainsi obtenir votre prêt. En premier lieu, vous pouvez agir sur le coût de l’assurance emprunteur en vérifiant si cela ne vous coûterait pas moins cher – suivant votre profil et la couverture des risques- de souscrire un contrat en délégation d’assurance plutôt que via le contrat groupe de votre établissement de crédit. Enfin, via un courtier, vous pouvez minorer les frais car la rémunération en honoraires – indépendamment de l’obtention du prêt – ne rentre pas dans le calcul du TAEG et ainsi vous pouvez espérer éviter l’effet « ciseaux » avec le plafond du taux d’usure.
En définitive, la situation se tend pour certains ménages en quête de financement immobilier, et s’il n’y a pas de solution miracle, il existe bien des leviers à activer pour obtenir un financement immobilier.
Par Céline Mahinc
Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2021
ID Reflex’ Immobilier
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP
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