Du rififi dans les meublés…

Si la location en meublé est un dispositif plein de ressources (amortissement, transmission et dutreil, IFI…), elle peut aussi entrainer des taxations ou des contraintes importantes (charges sociales d’indépendant, autorisation préalable et compensation financière à verser à la ville) : deux nouveautés (le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 et un arrêt de la CJUE du 22 septembre) viennent éclairer ce chemin parsemé d’embuches pouvant engager le devoir de conseil du professionnel…

Assujettissement automatique des recettes de loueur en meublé professionnel (LFSS pour 2021 art 14)

L’abrogation de l’obligation de s’inscrire au RCS pour avoir le statut fiscal de loueur en meublé professionnel fait suite à une Décision du Conseil constitutionnel en date du 8 février 2018, reprise au BOFIP. Elle a été intégrée dans le CGI via la loi de finances pour 2020 (modification de l’article 155 du CGI suppression du 1° dans le 2 du  IV). Les deux seules conditions pour le statut fiscal du loueur en meublé professionnel sont depuis cette date :

  • Des recettes annuelles supérieures à 23 000 €.
  • Ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les prestations de retraite servies sous forme de capital).

Mais le statut social (l’assujettissement aux charges sociales déterminé par l’art L 611-1 du CSS) n’a pas été modifié et renvoie toujours à l’obligation de s’inscrire au RCS.

Nous avons donc la situation suivante :

  • Pour l’activité de loueur en meublé saisonnière : le seul critère pour que la location saisonnière soit assujettie aux contributions sociales de l’indépendant est que le montant des recettes soit > 23000 €.
  • Pour tout autre activité de meublé que saisonnière :
    • Avant cette évolution fiscale : obligation d’obtenir l’inscription au RCS (ou tout du moins présentation par le contribuable d’une copie de la décision de rejet du greffe CF.Rép. min. Beaulieu, JOAN 28 oct. 2008) pour être considéré comme assujetti aux cotisations sociales.
    • Désormais, compte tenu du fait que l’article du code de la sécurité sociale n’a pas été modifié, contrairement à l’art du CGI et qu’il renvoie toujours à l’obligation d’être inscrit au RCS, deux hypothèses :
      – soit la location meublée autre que saisonnière ne sera jamais considérée comme assujettie aux cotisations sociales du travailleur indépendant ;
      – soit l’article est modifié et renvoie aux seuls critères de 23 K€ et du quota de 50%, car l’assujettissement aux cotisations sociales de l’indépendant concernait aussi (avant la modification de la définition fiscale) la location meublée autre que saisonnière.

L’article 14 de la LFSS pour 2021 a tranché pour la deuxième solution. Cet article a prévu de supprimer le critère d’inscription au RCS pour être considéré comme loueur en meublé professionnel pour ce qui est du volet social. Ainsi le droit social sera en cohérence avec le droit fiscal (pour le calcul de l’IR mais avec des différences pour le caractère professionnel permettant d’exonérer le bien pour l’IFI…) Il sera précisé par décret les modalités de déclaration pour les biens détenus par plusieurs personnes ainsi que l’absence d’obligation d’affiliation pour une personne morale. L’application de cette nouvelle règle est prévue au 1er janvier 2022.

Cette activité sera donc automatiquement assujettie aux cotisations de sécurité sociale et bénéficiera donc pleinement des deux possibilités d’affiliation (soit comme assimilé salarié soit micro entrepreneur ou comme travailleur indépendant au réel) dès que les revenus annuels tirés de la location seront supérieurs à 23000 € et constitueront la majorité des revenus du foyer fiscal.

Il convient donc d’anticiper ces charges et d’intégrer le fait qu’il n’est plus possible d’échapper à ce régime de LMP (notamment pour la taxation des plus-values). L’entrée dans ce régime est définitive sauf en cas de cessation de l’activité de location.

Conformité au droit européen de la réglementation nationale soumettant à autorisation préalable la location de courte durée d’appartement (CJUE, 22 septembre 2020, Sociétés Cali Apartments SCI et HX, n°  C‑724/18 et C‑727/18).

La lutte des grandes métropoles de France contre les locations type airbnb a pris un nouveau tournant : la cour de justice européenne a jugé que la règlementation instaurant un régime d’autorisation préalable, voire des systèmes de compensation financière, n’est pas opposé au principe européen de libre circulation des services.

C’est désormais à la cour de cassation de trancher sur les différents dispositifs au regard des critères posés par l’arrêt de la CJUE. Elle devra vérifier notamment si les critères d’octroi des autorisations sont bien clairs, objectifs et rendus publics à l’avance et que ces dispositifs soient bien proportionnés par rapport à leurs objectifs de lutte contre la pénurie de logement.

Or, la complexité de ces autorisations préalables et de ces systèmes de compensations financières pour le changement d’usage ne permet pas de présager de la validation par la cour de cassation de ces dispositifs.

La préconisation de ce type d’activité sans informer le client de l’ensemble de la réglementation est extrêmement dangereux pour le professionnel.

 

Fabrice Courault

 

 

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