Que choisir pour sa SCI (société civile immobilière) : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

Il s’agit là d’un choix crucial. À la création, par défaut, la SCI relève de l‘IR (impôt sur le revenu). Mais il est possible d’opter pour l’IS (impôt sur les sociétés). Notons deux choses : il est tout à fait possible de passer ultérieurement de l’IR à l’IS, mais l’inverse n’est pas permis. Second point, certaines activités imposent la fiscalité à l’IS.

Société civile immobilière à l’impôt sur le revenu

Les sociétés civiles immobilières sont, par défaut, soumises au régime de la « translucidité fiscale », à savoir à l’IR pour les associés. Les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés directement entre les mains de chaque associé à l’impôt sur le revenu des particuliers dans la catégorie des « revenus fonciers ».

La société est qualifiée de « transparente ». Ce n’est pas elle qui paie l’impôt. Le bénéfice est réparti entre les associés en fonction de leur droit à bénéfice et de leur pourcentage de détention de parts sociales. Les associés sont imposés sur les bénéfices effectifs de la SCI (ramenés à leur quote-part). Ils sont imposés à l’IR au barème progressif en fonction de leur tranche, et aux prélèvements sociaux. Les bénéfices sont des revenus fonciers pour les loyers perçus, ou encore des revenus mobiliers, si placements ou trésorerie.

Pour la SCI à l’IR, ce ne sont pas uniquement les bénéfices versés que les associés doivent déclarer, mais bien les bénéfices réalisés par la SCI, même si les associés ne les ont pas perçus en totalité (dans le cas de mise en réserve par la société par exemple).

Société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés

Option possible pour un assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsque la SCI exerce une activité commerciale (la location meublée, par exemple), elle relèvera d’office de l’IS. Pour autant, il est tout à fait possible, par choix, d’opter pour le passage à l’IS. Ce choix est irrévocable.

L’imposition se fait en deux temps, d’une part, la société en tant que telle est redevable de l’impôt sur les bénéfices. D’autre part, chaque associé à son niveau est imposable à titre personnel sur les bénéfices distribués, sous forme de dividendes. Les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne sont soumis à imposition que si les dividendes (correspondant aux bénéfices) sont réellement perçus. Dans le cas où la société les met en réserve, ils ne donnent pas lieu à impôt.

Autres éléments à prendre en compte

La possibilité du régime du micro foncier existe, sous conditions :

  • la SCI doit être à l’IR, et mettre en location des biens non meublés
  • certains biens sont exclus du micro foncier
  • les revenus annuels bruts de loyers ne doivent pas dépasser 15 000 € par associé

Par ailleurs, l’associé doit être propriétaire en direct (hors SCI) d’au moins un bien immobilier en location nue.

Différents barèmes d’impôts :

  • l’impôt sur les sociétés est de 28% pour les bénéfices inférieurs à 500.000 €, puis 31 au-delà
  • les tranches de l’IR sont de 0%, 14%, 30%, 41%, 45% + prélèvements sociaux 17,20%

Une SCI à l’IS permet de limiter le taux pour les associés positionnés sur une tranche marginale élevée.

Faire la seule comparaison des taux serait réducteur. À l’IS, les dividendes perçus sont imposés selon le choix de chaque associé : soit le prélèvement forfaitaire unique (PFU) au montant de 30% du dividende (taxe 12,8% et PS 17,2%) ; soit l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%, et les PS de 17,2%.

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

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A propos de l'Auteur :
25 ans d’expérience dans le domaine bancaire. Conseiller financier puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Conception et dispense de sessions de formation. Domaines de prédilection : financement de l’immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Formateur des conseillers spécialisés en immobilier. Auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui se consacre à la finance en indépendant.

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