Vente classique et vente en viager, points communs et différences (2/2)


(Cet article fait suite à la partie 1 sur les points communs)

Quelles sont les différences avec une vente immobilière classique (libre ou occupée) ?

 

Lorsque de façon la plus classique, un bien est vendu, il est estimé à sa valeur vénale, compte tenu de différents critères, comme la comparaison avec d’autres produits similaires sur le marché.

La vente classique

Traditionnellement, lors d’une vente classique, le bien est vendu en pleine propriété. L’acheteur s’en porte acquéreur et en règle le prix convenu. Le vendeur déménage, libérant ainsi le bien et le nouvel acquéreur peut venir s’y installer et en profiter comme bon lui semble. L’acheteur en a payé le prix convenu et ne doit plus rien. Les deux parties sont quittes. Si le bien est occupé par un locataire, le nouvel acquéreur devient propriétaire en pleine propriété du logement, et perçoit, de ce fait, le loyer de celui-ci.

La vente en viager

Dans le cas d’un viager occupé, la première différence relève du  démembrement de propriété, le bien est démembré, c’est-à-dire que le vendeur va continuer à l’occuper car il conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). L’acheteur n’en a donc pas la pleine propriété. Il n’achète que « les murs » du bien immobilier démembré. Il ne paie donc logiquement que le prix « des murs », et non pas le prix de la pleine propriété contrairement à une vente classique.

Et dans la majorité des cas, les modalités de paiement diffèrent. En effet, le paiement se fait souvent en deux temps : l’acheteur versera un capital au comptant, appelé le bouquet (généralement 10 % à 30 % de la valeur du bien), le jour de la signature de la vente et un paiement mensuel qui lui est viager.

Enfin, afin de respecter l’aléa viager, le prix final n’est jamais connu par avance. Acheteur et vendeur conviennent initialement d’un prix pour le bien immobilier démembré. Ce prix est décoté par rapport à la valeur de la pleine propriété. Mais ce prix étant payé, en partie sous forme de rente viagère, le prix final ne sera connu qu’au décès du vendeur. En effet, ce dernier perçoit une rente viagère, comme son nom l’indique, toute sa vie. Ajoutons que dans le cas d’un couple de vendeurs, au décès du premier, la rente est réversible sur le second.

Pour en savoir plus découvrez nos guides pratiques :

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

En collaboration avec Igal Natan du cabinet Renée Costes viager

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A propos de l'Auteur :
25 ans d’expérience dans le domaine bancaire. Conseiller financier puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Conception et dispense de sessions de formation. Domaines de prédilection : financement de l’immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Formateur des conseillers spécialisés en immobilier. Auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui se consacre à la finance en indépendant.

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