Qui paye les charges dans le viager ?

Comment cela se passe en matière de charges et taxes ? La répartition des charges peut se faire en accord entre les deux parties (acheteur et vendeur).

Si la liberté contractuelle le permet, les intervenants préfèrent pourtant généralement se baser sur ce qui se fait, à savoir :

– les règles en droit locatif, pour le Droit d’Usage et d’Habitation DUH

– et le Code civil pour l’usufruitier.

Le débirentier détient juridiquement la propriété du bien immobilier. Il sera donc tenu de payer les grosses réparations et gros travaux. Le crédirentier, quant à lui, n’étant plus propriétaire, se retrouve redevable des charges locatives (dans le cas d’un viager occupé).  Considérons ce qui se fait en la matière !

Nue-propriété et usufruitier

Le Code Civil sert de base :

  • Article 605 : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
  • Article 606 : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Droit d’Usage et d’Habitation

La loi de 89 sert de base :

  • Le bailleur (ici, le débirentier) est obligé d’entretenir le logement en dehors des menues réparations et entretien courant à la charge du locataire (ici, le crédirentier) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire (le crédirentier).

Sont à la charge du débirentier :

– les réparations urgentes ;

– les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives ;

– les travaux au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ;

– les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ;

– les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent.

 A noter : dans le cas d’un viager libre, le débirentier est tenu de payer toutes les dépenses liées à l’entretien et à la conservation du bien.

 

 

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

En collaboration avec Igal Natan du cabinet Renée Costes viager

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
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A propos de l'Auteur :
25 ans d’expérience dans le domaine bancaire. Conseiller financier puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Conception et dispense de sessions de formation. Domaines de prédilection : financement de l’immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Formateur des conseillers spécialisés en immobilier. Auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui se consacre à la finance en indépendant.

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