Opérations immobilières :
penser aux droits de préemption

Le droit de préemption est prévu par la loi, il est d’ordre public (c’est-à-dire que l’on ne peut y déroger).

Il permet à une personne d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente, en se supplantant à un acquéreur.

Le plus connu est le droit de préemption urbain (DPU).

Il permet à une personne publique, collectivité locale, d’acheter prioritairement, un bien immobilier mis en vente dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain.

Les biens immobiliers résultants de donations entre vifs, de donations partage ou encore de successions sont exclus du dispositif.

Comment cela se passe-t-il ?

Les organismes concernés sont informés des ventes par le biais d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), document transmis par le notaire dans le cadre du dossier.

La commune dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer et sa décision doit être motivée.

Le droit de préemption existe-t-il aussi en milieu rural ?

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) ont un droit de préemption pour les biens ruraux. L’objectif est de maintenir ici le caractère agricole d’un bien ou de favoriser le développement local, ou encore de lutter contre la spéculation foncière.

Ce droit n’existe pas pour les ventes concernant :

  • les ventes avec rente viagère,
  • les ventes à un membre de la famille,
  • les ventes conclues avec certains professionnels agricoles.

Tous ces droits de préemption sont « purgés » par le notaire sous sa responsabilité.

Locataire et droit de préemption ?

Dans le cas d’un bail d’habitation, le locataire peut être prioritaire pour acheter son logement notamment si un congé pour vendre lui est délivré. Sauf si le bien est vendu occupé puisqu’ il y aura poursuite du bail avec un nouveau propriétaire.

De même un locataire commercial (commerce ou artisanat) bénéficie de ce droit sur son local, en cas de projet de vente ; là aussi des exceptions existent comme la vente du local à un membre de la famille du bailleur.

Bénéficier de ce droit de préemption est encadré et ne s’exerce que dans trois cas :

  • congé de vente en fin du bail,
  • vente en bloc d’un immeuble comprenant plus de cinq logements, sauf exceptions,
  • subdivision d’un immeuble par lots.

Ce droit n’existe pas si le bailleur cède son bien à un de ses parents membres de sa famille jusqu’au troisième degré.

Le locataire rural quant à lui bénéficie d’un droit de préemption à partir du moment où les terres qu’il exploite sont cédées à un acquéreur, soit par le propriétaire, soit par adjudication (vente aux enchères).

Pour ce faire, il faut avoir exploité personnellement le bien depuis trois ans minimum. Des exceptions limitent ce droit.

Le droit de préemption des indivisaires

Être propriétaire de biens en indivision donne un droit de préemption à tout indivisaire qui peut l’exercer lors de cession à titre onéreux. L’indivisaire qui souhaite céder ses droits doit en faire notification autres indivisaires.

Pour toutes ces raisons donc, lorsque l’on souhaite vendre un bien immobilier, il convient d’y penser.

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

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A propos de l'Auteur :
25 ans d’expérience dans le domaine bancaire. Conseiller financier puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Conception et dispense de sessions de formation. Domaine de prédilection : Financement de l’immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Formateur des conseillers spécialisés en immobilier. Auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui se consacre à la finance en indépendant.

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