L’Owner Buy Out (OBO), outil d’optimisation patrimoniale

Ou la vente à soi-même qui permet aussi d’améliorer sa situation fiscale.

Un OBO associe le refinancement d’un bien immobilier à un apport de liquidités et une transmission de patrimoine.

Comment cela fonctionne-t-il ?

L’OBO consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier locatif à obtenir des liquidités par la vente de ce bien à une société qu’il a constituée pour l’occasion.

Le vendeur se trouvant être par ailleurs l’associé majoritaire de la société en question qui est souvent une société civile immobilière (SCI).

La société finance cet achat par le biais d’un emprunt bancaire d’un montant équivalent au prix de vente. Elle percevra des loyers qui couvriront tout ou partie des échéances du prêt.

Ce qui génère un double impact : une mise en place d’investissement de type familial et un véhicule de transmission aux enfants des parts sociales par exemple.

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Une pression fiscale réduite

Cela participe aussi à un réaménagement d’un patrimoine qui serait trop axé sur l’immobilier. Les liquidités obtenues permettront une diversification de placements.

La pression fiscale par conséquent sera moins forte, pourquoi ? Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), et s’ajoutent aux autres à la tranche marginale d’imposition dont la dernière tranche est à 45%.

Le fait de détenir le bien immobilier dans une SCI si elle est à l’IS (impôt sur les sociétés) verra son taux d’imposition à 25% ou au taux réduit de 15% sous conditions.

C’est rendre liquide un capital tout en restant propriétaire par ailleurs, indirectement par le biais d’une société contrôlée par le vendeur. Nous y voyons aussi une manière de transmettre un patrimoine.

Sur le plan de l’IFI, le bien sort du patrimoine personnel en contrepartie de parts sociales dont la valeur est quasi nulle en raison de l’endettement de la SCI.

Pour autant, attention aux risques et aux contraintes juridiques.

Dans la mesure où il y a vente, il y a droits de préemption possible. On peut ici imaginer les déconvenues. L’opération engendre des coûts divers qu’il faut prendre en considération.

Sans oublier les risques fiscaux :

Il convient de veiller à se prémunir d’une éventuelle procédure d’abus de droit dont les caractéristiques sont « soit que ces actes ont un caractère fictif …, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales ».

La société se doit d’avoir une réelle vie de société avec : tenue d’assemblées générales, comptabilité.

Et si besoin était de le préciser : réalité du paiement du prix de vente payé à terme par la société, prix de vente en conformité avec la réalité du marché.

Ainsi, il faut démontrer que la société n’est pas fictive et n’a pas été constituée dans un but purement fiscal. Si le caractère fictif est dénoncé et démontré, au mieux c’est un ou une série de redressement pour les impôts ; au pire le contrat de société encourt la sanction de la nullité.

Cet outil comme tout montage patrimonial se doit d’être réalisé dans les règles.

Par Patrice Leleu