Viager libre ou occupé, comment choisir ?

Le viager occupé

En matière de viager, le viager occupé est l’opération la plus courante et concerne principalement de la résidence principale dont la ou les personnes sont propriétaires. C’est le moyen pour le vendeur, de continuer à y habiter.

En effet, lorsque le viager est « occupé », le vendeur conserve la disposition du logement, objet de la vente et ce, jusqu’à son décès. Dans le cadre d’un couple , le conjoint survivant continue d’y habiter, tout en bénéficiant de la réversion de la rente

Le viager libre

Certains vendeurs (crédirentiers) optent pour un viager libre. Ils renoncent alors à la jouissance de leur bien immobilier, dès la signature de l’acte de vente. Le bien devient, de par le fait, libre de toute occupation et de réservation de jouissance. Le vendeur ne paye plus aucune charge ni taxe foncière ni taxe d’habitation.

Il peut s’agir de leur résidence principale, lorsqu’ils partent par exemple en maison de retraite ; la rente servira alors à en régler les frais. Les ventes en viager libre peuvent également concerner une autre résidence que la résidence principale et permettre au crédirentier qui ne souhaite plus en jouir de percevoir une rente à vie plutôt que des loyers, et ainsi d’éviter les inconvénients d’une mise en location en termes de gestion et fiscalité.

A noter : sur le plan fiscal, la rente présente un net avantage par rapport au loyer, puisque seule une partie de la rente sera considérée fiscalement comme un revenu. Le viager libre donc génère une rente, sans période creuse et à vie. A ce titre, la perception d’une rente est plus sécurisante que celle d’un loyer.

Comment choisir ?

Si le vendeur souhaite rester chez lui dans « ses murs », sans changer ses habitudes et percevoir un apport en capital ainsi qu’un complément de revenus avec une trésorerie mensuelle, le viager occupé est la solution la plus adaptée. Ainsi, la rente régulière permettra de couvrir les frais de santé liés à la dépendance tout en restant à demeure plutôt que d’aller dans un établissement spécialisé.

Si le vendeur ne souhaite plus profiter de son bien, le viager libre lui permettra de percevoir un complément de revenu et de ne plus payer de charge tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Quel que soit le type de viager choisi, le crédirentier percevra une somme au comptant (le bouquet) le jour de la signature de la vente et une rente sa vie durant. Ce complément de revenu permettra au vendeur d’anticiper le financement d’un état de dépendance.

A noter : il est possible de prévoir une réversion de la rente, qui sera stipulée « réversible » au profit du conjoint. La rente ainsi constituée au profit d’un couple sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.Viager libre et occupé se traduisent par une amélioration du quotidien, un certain confort financier et un moindre souci quant à l’avenir. La différence réside en quelques mots pour le vendeur : l’usage de son bien.

 

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

En collaboration avec Igal Natan du cabinet Renée Costes viager

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
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Réussir sa retraite
Réussir son investissement en viager
Réussir sa vente en viager

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A propos de l'Auteur :
25 ans d’expérience dans le domaine bancaire. Conseiller financier puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Conception et dispense de sessions de formation. Domaines de prédilection : financement de l’immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Formateur des conseillers spécialisés en immobilier. Auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui se consacre à la finance en indépendant.

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