Les éléments d’une estimation en viager

Plusieurs éléments participent à la formation d’une estimation viagère. Ces nombreuses composantes collaborent, dans leur ensemble, à la réussite d’une opération. 

 Quelles sont-elles ?

  • Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) qui permet au vendeur dans le cadre d’un viager occupé de continuer à habiter le logement à vie.
  • Le bouquet, qui est la somme versée par l’acquéreur au comptant le jour de la signature de l’acte authentique.
  • La rente : on parle aussi d’arrérages pour désigner chaque versement périodique.
  • La ou les personnes qui vendent le bien. Une « tête » équivaut à une personne en référence au vendeur et à son espérance de vie. Deux « têtes » représentent un couple, par exemple. A noter : Si le contrat est sur deux « têtes »,le second survivant peut continuer à y habiter après le décès du premier. Le calcul prend en compte plusieurs critères, à savoir : le sexe, l’âge et l’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs).

Valeur libre du bien et valeur économique

La valeur du bien, objet de la vente, est établie sur sa valeur en pleine propriété, en tant que bien « libre ». Pour déterminer sa valeur, les critères habituels sont utilisés : caractéristiques intrinsèques du bien, qualité de sa construction, superficie, localisation…

Une fois la valeur libre établie, dans le cadre du viager occupé ou d’un viager libre loué, on va déduire de la valeur libre du bien, l’indemnité d’occupation afin de déterminer la valeur économique. Comme pour tout bien loué sur le marché classique de l’immobilier,cette décote d’occupation (20 à 40 %) sera fonction de la durée d’indisponibilité prévisionnelle.

La valeur économique obtenue sera la valeur généralement retenue dans l’acte notarié. Elle sert ensuite à répartir le montant du bouquet et de la rente.

Bouquet et rente

Le montant du bouquet est fixé en fonction des préférences du vendeur après avoir tenu compte d’une seconde décote pour Droit d’Usage et d’Habitation. Il est fixé librement par les parties.

Dans la pratique, sa valeur est comprise entre 10 % et 30 % de la valeur du bien.

Pour déterminer la rente, il est tenu compte de l’âge du ou des crédirentier(s) si la rente est-elle sur deux têtes et de leur espérance de vie, estimée en fonction de barèmes établis par les tables d’espérance de vie. La somme restante est convertie en mensualités en appliquant un taux de rente déterminé en fonction de l’âge du ou des crédirentier(s). Pour en calculer le montant, on transforme la valeur de capitalisation de la rente en rente mensuelle.

La fixation du montant de la rente est en principe libre, de par la loi. Pour autant, son taux doit être fixé de manière raisonnable.

Si nous nous référons à l’article 1976 du Code civil, il stipule : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ».

Dans la réalité, on utilise le barème établi par Maitre Jacques-A Daubry, viagériste, qui lui doit son nom. Ce barème, référence chez les spécialistes du viager, permet le calcul de la rente viagère.

Une estimation qui n’est donc pas des plus évidentes. D’où l’intérêt de faire appel à l’expertise d’un spécialiste afin que chacune des parties, vendeurs et acquéreurs y trouve son compte !

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

En collaboration avec Igal Natan du cabinet Renée Costes viager

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
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A propos de l'Auteur :
25 ans d’expérience dans le domaine bancaire. Conseiller financier puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Conception et dispense de sessions de formation. Domaines de prédilection : financement de l’immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Formateur des conseillers spécialisés en immobilier. Auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui se consacre à la finance en indépendant.

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