En quoi consiste le viager ?

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Le viager permet la vente de votre logement tout en continuant à l’occuper votre vie durant. C’est une solution pour rester chez soi tout en bénéficiant d’une rente viagère qui se positionne comme un complément de revenus, associé à une fiscalité avantageuse. C’est une solution de complément retraite qui vaut la peine qu’on s’y intéresse.

 

Le viager immobilier est un mode de vente de la propriété immobilière. Cela consiste au transfert de propriété d’un bien immobilier. Un vendeur appelé « crédirentier » vend un bien immobilier à un acquéreur appelé « débirentier », en contrepartie d’un paiement étalé dans le temps.

Lorsque vous vendez votre logement en viager, le bien est vendu et à ce titre, vous en percevez le prix. Une partie de la valeur est payée au comptant par le biais d’un capital « le bouquet » et le reliquat de la somme vous est reversé tous les mois sous forme de rente viagère, et ce jusqu’à votre décès. Le bouquet représente généralement 10 % à 30 % de la valeur du bien. L’acheteur, le débirentier s’engage à verser périodiquement (généralement mensuellement) la rente, à durée viagère. Le terme du contrat correspond au décès du vendeur, sauf dans le cas d’une réversion.

Les deux formes du viager

En tant que vendeur, comme le bien est vendu, il ne vous appartiendra plus ; pour autant vous conservez un droit d’usage et d’habitation. Ce droit signifie que vous pouvez continuer à occuper le logement vendu, mais uniquement pour vos besoins personnels et ceux de votre famille.

Si c’est en viager « occupé » vous continuez à habiter votre logement. Vous vendez le bien en démembrement. C’est-à-dire que vous pouvez continuer à l’occuper ; car vous vous réservez un droit d’usage et d’habitation (DUH). Vous vendez les « murs » et restez propriétaire de « l’intérieur ».

Si c’est en viager libre, en tant que vendeur, vous libérez le bien. L’acquéreur peut l’habiter lui-même ou encore le louer. Dans les deux cas, le paiement est en deux temps : un capital immédiat, et un revenu mensuel qui lui, est viager.

Dans le cas d’un couple marié, la rente peut être réversible sur le second : le survivant continue d’y habiter, et perçoit à son tour la rente jusqu’à son propre décès. On parle alors d’un viager sur « deux têtes ».

Dans le cadre d’une vente en viager, le prix final n’est jamais connu par avance. Il  ne sera connu qu’au décès du vendeur.

Cas pratique

Voici un exemple réel, pour savoir à quoi pouvoir prétendre en matière de revenus lors d’une vente viagère : Les exemples ci-dessous sont issus d’annonces de viagers existants.

Type de viager : Viager occupé, par une femme de 78 ans

Valeur du bien occupé : 217 660 €

Bouquet : 20 000 €

  Rente mensuelle : 780 €

Si le viager est occupé, l’acheteur ne pourra prendre possession du bien qu’au décès du, ou des vendeurs.

Conclusion

La rente viagère constitue un revenu régulier et sûr. Le viager apparait comme une  réponse à la baisse récurrente des pensions de retraite, tout en y apportant une dimension sociétale.

Le viager permet de transformer un bien en revenus complémentaires. C’est aussi une façon de ne pas être obligé de devoir quitter un environnement familier.

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

 En collaboration avec Igal Nathan du cabinet René Costes viager

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
Réussir le montage de sa SCI
Réussir la construction de sa maison
Réussir son achat immobilier
Réussir sa retraite
Réussir son investissement en viager
Réussir sa vente en viager

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A propos de l'Auteur :
25 ans d’expérience dans le domaine bancaire. Conseiller financier puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Conception et dispense de sessions de formation. Domaines de prédilection : financement de l’immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Formateur des conseillers spécialisés en immobilier. Auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui se consacre à la finance en indépendant.

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