Les différents régimes comptables du loueur meublé(2/2)

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Le Réel simplifié (suite)

Le régime du réel simplifié en loueur en meublé s’impose pour les recettes supérieures à 70 000€.

En deçà, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui souhaite déclarer au régime réel doit :

  • déclarer son activité de loueur en meublé (professionnel ou non) en envoyant le formulaire Poi au Greffe du tribunal pour obtenir un numéro SIRET.
  • en informer l’administration fiscale via l’envoi d’un courrier de levée d’option au centre des impôts du bien immobilier, avec sa déclaration au réel s’il s’agit de la première année en tant que loueur en meublé, ou avant :
  • le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier de ce régime ;
  • le 1er février de l’année suivante pour tout contribuable soumis de plein droit au régime réel d’imposition l’année précédant celle au titre de laquelle il relève du régime micro ;
  • le 3 mai 2018 pour le contribuable qui relève du régime réel en 2017 sur la base des anciens seuils mais qui relève du régime micro en raison des nouveaux seuils.

L’option pour un régime réel d’imposition est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an. Attention, cette tacite reconduction cesse automatiquement lorsque le régime du réel s’applique de plein droit. Si ultérieurement, le contribuable voit son chiffre d’affaires basculer en dessous du seuil, le régime micro s’applique de nouveau de plein droit, une nouvelle option pour le réel devra être nécessaire ! Donc attention avec les changements de seuils réglementaires…

Le Réel normal

Le régime du réel normal est optionnel pour le loueur qui est imposé au réel simplifié mais il est obligatoire pour celui qui réalise des recettes annuelles imposables supérieures à 238000 € par an.

Comme le réel simplifié, le réel normal autorise la déduction des recettes de l’intégralité des charges engendrées par l’activité.

Lorsqu’un bien est acquis en VEFA, la TVA récupérable sur le bien est éligible au remboursement au fur et à mesure des règlements effectués au promoteur

Ces opérations sont soumises à la TVA sur les encaissements, le remboursement est donc possible lorsque les sommes ont été décaissées par le contribuable et encaissé par le promoteur.
Dans le cadre du régime simplifié d’imposition, la récupération de TVA n’est donc possible que tous les 6 mois ! Le régime réel normal d’imposition, lui, permet d’optimiser cette récupération (régime trimestriel dans la plupart des cas, mais également mensuel lorsque cela le nécessite).

 

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc

Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2018
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP

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A propos de l'Auteur :
Céline Mahinc est chef d’entreprise (Eden Finances), Conseillère en gestion de patrimoine indépendante, Membre de la Commission Entreprise (ANACOFI) ; Responsable organisation et co-organisatrice des » Conférences de l’Entreprise », évènements interprofessionnels sur le financement, le développement et l’accompagnement des entreprises ; Membre de la Commission LMP/LMNP (ANACOFI) ; Administratrice Anacofi Immo et responsable de la formation. Chargée de cours en Grandes Ecoles et Universités. Co auteur d’une étude approfondie sur le crowdfunding immobilier.

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