L’IFI et les placements financiers

Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF a été abrogé et remplacé par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
La philosophie générale de cette nouvelle contribution est de ne taxer que la « fortune » immobilière : les placements financiers sont ainsi hors du champ de cet impôt, et en sont par conséquent exonérés. 

 

Mais comme toujours, le diable se niche dans les détails, surtout en fiscalité. Et ce qui parait simple est, en réalité, bien plus complexe.

Taxation de certains actifs financiers

Pour le législateur, le patrimoine immobilier doit être taxé quelle que soit la manière dont il est détenu.

Ainsi, à l’exception de ceux affectés à une activité opérationnelle ou professionnelle, les biens ou droits immobiliers d’un contribuable sont susceptibles d’être soumis à l’IFI, qu’ils soient détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés interposées.

Cette règle induit ainsi la taxation de certains actifs financiers.

Par exemple, le patrimoine susceptible d’être taxé devra tenir compte, selon des modalités de calculs complexes, de l’immobilier possédé par l’intermédiaire de sociétés familiales (SCI ou SARL de famille entre autres), de structures d’investissements (SCPI, OPCI ou SPPICAV notamment) ou de foncières cotées (SIIC).

Des possibilités d’exonération de l’« immobilier-placement »

Seule consolation, « l’immobilier placement » sera parfois exonéré lorsque son détenteur est un investisseur financier minoritaire.

Ainsi, ne sont pas à prendre en compte, pour le calcul de l’IFI, les biens et droits immobiliers détenus par l’intermédiaire de SIIC (à condition de ne pas avoir une participation dans la structure supérieure à 5 % et de détenir les titres via un PEA ou un compte-titres) ou de fonds d’investissements possédant moins de 20 % d’immobilier de placement et dont le contribuable détient moins de 10 % des parts.

Le législateur a également prévu certaines exonérations pour les associés minoritaires de sociétés opérationnelles.

Au bilan

L’IFI est une bonne nouvelle, n’en doutons pas. Mais il convient d’avoir à l’esprit que même le financier peut receler une part d’immobilier taxable…

Ce billet ne saurait s’assimiler ou se substituer à une consultation juridique

Par Julien Dupré

Photo de M. Julien Dupré

Ouvrages de Julien Dupré aux éditions Arnaud Franel :
Le livre PEA et PEA-PME
Le PEA et le PEA-PME

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A propos de l'Auteur :
Titulaire d’un master en gestion de patrimoine de l’Université Paris-Dauphine et diplômé du Master « 223 – Droit du patrimoine professionnel » de ce même établissement, Julien DUPRE est juriste fiscaliste patrimonial au sein d’une Banque Privée.

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