Société civile immobilière… pourquoi la choisir

property-investment-12Une société civile immobilière (SCI) est une société ayant un objet immobilier, sans but commercial et constituée entre deux personnes au minimum. Pourquoi constitue-t-elle un bon choix pour gérer un patrimoine immobilier ? Éclairage.
Dans le cas d’une famille, la SCI peut permettre un achat immobilier à plusieurs, en structurant l’achat entre les membres de la famille, en organisant la détention et la gestion de ce bien sans passer par l’indivision.

Structurer une acquisition à plusieurs

La SCI permet l’achat d’une résidence principale ou secondaire par des époux séparés de biens, concubins ou signataires d’un PACS par exemple. Mais elle peut servir également à l’achat d’un bien immobilier par des parents et leurs enfants, afin d’en anticiper la transmission ou d’aider leurs enfants à s’installer. Enfin elle représente un bon choix pour des amis ou investisseurs qui regroupent leurs moyens financiers dans le but de réaliser un investissement en commun.
Dans toutes ces situations, le recours à la société civile permet d’éviter l’indivision et présente de nombreux avantages.

Un cadre sécurisant

La SCI permet de mieux définir et encadrer les modalités de la prise de décision collective. Pour les prises de décision par exemple, les statuts peuvent définir comme règle la majorité simple, ce qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision (décisions prises à l’unanimité ou à la majorité des 2/3 des voix). Les statuts permettent d’adapter les règles de fonctionnement de la SCI avec beaucoup de souplesse contrairement à l’indivision soumise au cadre légal, plus rigide.
L’obligation pour les associés de la SCI de se réunir une fois par an au moins pour l’assemblée générale, avec ordre du jour et compte rendu, reporté sur le registre des assemblées, garantit à chacun la possibilité de s’exprimer sur les décisions à prendre dans ce cadre prédéfini. La désignation d’un gérant, doté de pouvoirs, mais engageant sa responsabilité constitue un mode de gouvernance favorisant une saine gestion des actifs immobiliers.
Certes la SCI nécessite de tenir une comptabilité stricte comme pour toute société, mais cette contrainte est minime au regard de ses avantages.

La SCI, une solution patrimoniale

La SCI permet de répartir la propriété d’un actif entre des personnes d’une même famille qui ne vont pas le financer à la même hauteur. C’est ainsi utile à un couple sous le régime de la séparation de biens, de concubins ou signataires d’un PACS pour acquérir leur résidence principale, à des parents voulant investir avec des enfants dans une résidence secondaire, à des amis ou partenaires pour investir dans un achat immobilier. La constitution d’une SCI offre un double avantage : faire participer un associé doté de moindres moyens financiers au développement de la société (notamment si l’immeuble prend de la valeur) tout en associant (de façon progressive et graduée) les membres de la famille à la gestion du patrimoine familial.

La SCI, côté fiscalité

Un autre avantage de cette formule (et non des moindres) est de pouvoir opter à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut offrir une alternative parfois heureuse en matière d’immobilier locatif.
La SCI… à suivre
La semaine prochaine : La SCI, solution adaptée à la « maison de famille »

Par Paul-André Soreau

Photo de M. Paul-André Soreau

Ouvrages de Paul-André Soreau aux éditions Arnaud Franel :
ID Reflex’ Successions – 8e édition
ID Reflex’ Transmission d’entreprise – 2013
ID Reflex’ SCI – 2014

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A propos de l'Auteur :
Membre du Groupe Althémis Réseau Notarial Web : http://www.althemis.fr Notaire à Paris.

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