location meubleeLa promesse unilatérale de vente (PUV), quoi de neuf ?

Jusqu’à présent, une promesse unilatérale de vente pouvait être « cassée » par le vendeur pendant le délai de rétractation de l’acheteur, sans que celui-ci puisse obtenir autre chose qu’une réparation financière… Le nouveau droit des contrats du Code civil vient changer la donne… Qu’en est-il exactement ?

Jusqu’au 1er octobre 2016.

Si, en tant qu’acheteur, d’un bien immobilier vous signez une promesse de vente, et si le vendeur revient sur sa décision (au-delà du délai de rétractation de 10 jours), que se passe-t-il ?

La vente ne peut pas être forcée. Vous ne pouvez prétendre qu’à des dommages et intérêts, en plus des désagréments. En effet le bien pour lequel un avant contrat a été signé, vous échappe.

Il s’agit de la jurisprudence Consorts Cruz, un arrêt du 15 décembre 1993. Lorsqu’un vendeur promettant se rétracte avant que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale ait levé l’option, alors celui-ci ne peut prétendre à l’exécution forcée en nature. Il n’a droit qu’à des dommages et intérêts, et il lui faut rapporter la preuve d’un préjudice.

En leurs temps, les faits :

Une personne avait consenti, le 22 mai 1987, une promesse de vente d’un immeuble, à des époux, valable jusqu’au 1er septembre 1987. Le 26 mai, elle notifie aux bénéficiaires sa décision de ne plus vendre. Les Consorts Cruz ayant levé l’option le 10 juin 1987, assignent alors la promettante en réalisation forcée de la vente.

Les bénéficiaires ont un délai pour lever l’option, et dire s’ils veulent se porter acquéreurs ou non, et avant qu’ils aient le temps de le faire, le promettant leur dit qu’il se rétracte, qu’il retire sa promesse.

L’arrêt les déboute de cette demande.

La Cour de cassation, dans cet arrêt, refuse d’ordonner l’exécution forcée en nature de la promesse. Elle estime qu’il y a une obligation de faire simplement « de conclure le contrat », et cette obligation n’est pas susceptible d’exécution forcée en nature.

Après le 1er octobre 2016

La réforme du droit des contrats avec l’ordonnance du 10 février 2016 a changé certaines choses. Et l’article 1124 nouveau du Code civil remet en cause cette jurisprudence concernant la promesse unilatérale de vente, lors de l’achat d’un bien.

La présente ordonnance entrera en vigueur le 1er octobre 2016, et les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.

Cette solution va donner aux bénéficiaires d’une promesse unilatérale le droit à l’exécution forcée en nature de la promesse.

Art. 1124. – La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, consent à l’autre, le bénéficiaire, le droit, pendant un certain temps, d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

« La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

« Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».

Les choses sont clarifiées. Signer une promesse unilatérale prend toute sa valeur pour l’acheteur ; Il sait que s’il lève l’option pendant le temps imparti, il devrait prendre possession du bien.

Les modalités d’exécution quant à elles, ne sont pas encore précisées, donc « à suivre »…

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

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A propos de l'Auteur :
25 ans d’expérience dans le domaine bancaire. Conseiller financier puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Conception et dispense de sessions de formation. Domaines de prédilection : financement de l’immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Formateur des conseillers spécialisés en immobilier. Auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui se consacre à la finance en indépendant.

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