Le dispositif Jeanbrun, intégré au budget 2026, remplace la loi Pinel et vise à relancer l’investissement locatif privé en France. Contrairement à son prédécesseur, il ne repose pas sur une réduction d’impôt, mais sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier. Ce système permet aux bailleurs privés de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi leur base imposable. L’objectif est double : stimuler la construction de logements neufs ou la rénovation de logements anciens, tout en offrant une fiscalité plus stable et avantageuse aux investisseurs.
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Avantages financiers et fiscaux
Amortissement du bien : jusqu’à 80 % du prix d’achat (hors terrain) peut être amorti sur 28 à 29 ans, à un taux annuel de 3,5 % à 5,5 % pour un logement neuf et de 3 % à 4 % pour un logement ancien. Pour un bien neuf à 250 000 €, cela représente une déduction annuelle de 7 000 € à 11 000 €.
Réduction de l’impôt sur le revenu : l’amortissement génère un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Prenons l’exemple d’un contribuable qui investit dans un bien neuf de 250 000 €, mis en location intermédiaire et qu’il amortit sur 20 ans (3,5 % par an) :
- avec une TMI* de 30 %, l’économie d’impôt immédiate est de 2 100 € par an, soit jusqu’à 42 000 € sur 20 ans.
- avec une TMI* de 41 %, l’économie d’impôt immédiate est de 2 870 € par an, soit plus de 57 400 € sur 20 ans.
Sans compter l’économie des prélèvements sociaux. L’impact fiscal est plus élevé si le bien est mis en location sociale ou très sociale.
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Grande nouveauté
Le dispositif s’applique sur tout le territoire français, sous réserve de respecter des plafonds de loyer (variable selon la commune) et d’engager le bien en location nue pour 9 ans.
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Conditions
Engagement de location nue pendant 9 ans, à un loyer plafonné (ex : 17,62 €/m² en zone A en 2026).
Type de bien : logements collectifs neufs ou anciens avec travaux ≥ 30 % du prix.
Plafond annuel : entre 8 000 € et 12 000 €.
| Type de bien et nature de location | Taux | Plafond annuel | Investissement utile |
|---|---|---|---|
| Ancien intermédiaire | 3 % | 8 000 € | 333 333 € |
| Ancien social | 3,5 % | 10 000 € | 357 143 € |
| Ancien très social | 4 % | 12 000 € | 375 000 € |
| Neuf intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | 285 714 € |
| Neuf social | 4,5 % | 10 000 € | 277 778 € |
| Neuf très social | 5,5 % | 12 000 € | 272 727 € |
Attention !
- Ce dispositif n’est pas cumulable avec les investissements Malraux et Denormandie.
- Ne pas oublier la plus-value à la sortie : les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, mais l’avantage fiscal reste attractif pour les investisseurs à long terme.
L’avis des auteurs
Le dispositif Jeanbrun s’adresse particulièrement aux contribuables fortement imposés, offrant une économie d’impôt significative et une visibilité fiscale sur le long terme. Il permet de concilier constitution d’un patrimoine immobilier et optimisation fiscale, tout en répondant aux besoins du marché locatif. A envisager si votre tranche marginale d’imposition est égale ou supérieure à 30 %.
Il offre une opportunité fiscale mais également financière en investissant dans des biens immobiliers énergivores (E, F et G) très fortement décotés sur le marché. En moyenne leurs valeurs se situent entre -20 % et -30 % par rapport aux biens classés D et au-dessus.
Comparaison avec d’autres dispositifs : le « Jeanbrun » est plus avantageux que le LMNP pour les TMI* élevées, car l’amortissement réduit directement l’impôt sur le revenu global et pas seulement les revenus fonciers.
Patrick & Thomas Butteau
