Le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, offre un cadre fiscal pour ceux qui investissent dans le neuf ou l’ancien, sous conditions. Le dispositif remplace le statut du bailleur privé initialement prévu.
Ce dispositif locatif permet de baisser l’impôt sur le revenu grâce à l’amortissement du logement.
Il est possible d’investir avec ce dispositif pendant trois ans, jusqu’au 31 décembre 2028.
Les logements acquis avant février 2026 ne sont pas éligibles au dispositif.
Le bien doit être loué nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire.
Il introduit un mécanisme d’amortissement.
Un investisseur peut déduire de son revenu imposable une fraction du prix d’acquisition, et ceci chaque année. Ce qui mécaniquement réduit le résultat foncier et peut créer un déficit foncier.
L’amortissement se fait en contrepartie d’un engagement de location minimal de 9 ans, au titre de résidence principale.
Au-delà des 9 ans les amortissements peuvent continuer, dans la limite de la valeur du bien.
La déduction est conditionnée à un loyer respectant des plafonds qui dépendent de la zone géographique où se situe le logement, et du choix pour la version intermédiaire, sociale ou très sociale.
Le dispositif s’appliquerait sur tout le territoire, sans zonage géographique.
Les logements éligibles à l’amortissement sont les logements neufs ou anciens mais réhabilités.
Sont concernés les logements neufs RE2020, DPE classe A ou B, achevés après le 01/01/2026.
Le dispositif peut aussi porter sur un logement ancien avec des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, et qui atteint un niveau de performance énergétique classé A ou B du DPE après travaux.
Exclusions
Les démembrements de propriété et les locations à un membre du foyer fiscal sont exclus.
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Amortissement fiscal
Le dispositif propose un amortissement annuel imputable sur le revenu global.
Dans le neuf le taux d’amortissement varie de 3,5%, 4,5% et 5,5% en fonction du type de loyer, intermédiaire, social, très social.
Dans l’ancien le taux d’amortissement varie de 3 %, 3,5% et 4 % en fonction du type de loyer.
L’amortissement est déductible du revenu global dans la limite annuelle de 8 000, 10 000 ou 12 000 € en fonction du plafond de loyer.
Il n’y a plus de notion de zonage, il s’applique sur l’ensemble du territoire français, métropole et outre-mer.
Le dispositif est réservé aux immeubles collectifs, que ce soit dans le neuf ou l’ancien avec travaux. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
L’amortissement peut créer un déficit imputable sur le revenu global, plafonné à 10 700 euros/an (ou 21 400 euros/an en cas de rénovation énergétique – passage DPE E/F/G vers A/B). Ce doublement du plafond est prolongé jusqu’à 2027.
La base amortissable est de 80% du prix d’acquisition du bien. Pour rappel le terrain n’est pas amortissable.
Le dispositif impose un engagement de location vide à usage de résidence principale.
Patrice Leleu
