Quelle différence entre viager et vente à terme ?

La vente à terme consiste en l’achat d’un bien immobilier en étalant son paiement sur une période déterminée convenue à l’avance, contrairement au viager pour lequel la période ne peut être connue à l’avance sous peine de nullité du contrat.


Dans le cas d’une vente à terme, il n’y a pas de notion d’âge du vendeur puisque la durée de la rente ne repose pas sur l’aléa de la durée de vie du vendeur. Le prix comprend un paiement comptant puis des mensualités sur une durée fixée définie à l’acte authentique. Le nombre de mensualités à verser est connu. L’acquisition s’effectue par le biais d’un crédit vendeur puisque l’argent n’est dû qu’au vendeur.


La vente à terme peut être libre ou occupée.

La vente à terme libre s’apparente à une vente pour laquelle le paiement est échelonné. L’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique. Il en assume dorénavant les charges.

Dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps. En matière de répartition des charges, le vendeur n’a plus que les charges courantes à régler : chauffage, eau, électricité… et la taxe d’habitation.

Coté vendeurs, si nous comparons viager et vente à terme

Le viager donne lieu à :

• la perception du bouquet.

• la perception d’une rente à vie.

• une fiscalité avantageuse de la rente.

• la conservation du droit d’usage et d’habitation à vie, dans le cas d’un viager occupé.

• une rente qui cesse au décès du crédirentier.

• la garantie de paiement de la rente (privilège de vendeur avec clause résolutoire).
• la revalorisation annuelle de la rente.


La vente à terme donne lieu à :

• la perception d’une somme au comptant puis de mensualités sur une durée fixée à l’avance.

• des mensualités non fiscalisées (pas imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale).

• la possibilité de se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps.

• la garantie de paiement des mensualités (privilège de vendeur avec clause résolutoire).

• la revalorisation annuelle de la mensualité.

• l’assurance pour les héritiers du vendeur, du versement des mensualités si le vendeur décède avant terme.

Côté acheteur/investisseur, la vente à terme permet :

• d’acquérir un bien immobilier pour se loger, pour sa résidence secondaire ou du locatif à prix réduit, ou du moins avec des facilités de paiement.

• de devenir propriétaire avec un moindre apport.

• de ne pas recourir au prêt.

• de connaître le prix exact qui sera payé.

• dans le cas d’une vente libre, de disposer du bien dès l’achat pour s’y loger, y loger un proche, ou le louer.

• d’investir avec une dimension sociétale.

• d’investir avec une décote à l’achat dans le cas d’une vente occupée (en raison du DUH).


A noter

La mensualité est payable jusqu’à l’échéance prévue : si le vendeur décède avant la fin de la période des versements, ses héritiers percevront les rentes dues. Dans le cas du décès de l’acheteur durant la période du contrat, les héritiers de celui-ci auront l’obligation de continuer le versement des mensualités jusqu’au terme.

Par Patrice Leleu

Photo de M. Patrice Leleu

En collaboration avec Igal Natan du cabinet Renée Costes viager

Ouvrages de Patrice Leleu aux éditions Arnaud Franel :
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A propos de l'Auteur :
25 ans d’expérience dans le domaine bancaire. Conseiller financier puis expert financier et formateur consultant dans un grand groupe bancaire. Conception et dispense de sessions de formation. Domaines de prédilection : financement de l’immobilier, habilitation carte professionnelle assurance, droit bancaire, fiscalité, analyse patrimoniale. Formateur des conseillers spécialisés en immobilier. Auteur d’ouvrages et d’articles dans le domaine de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui se consacre à la finance en indépendant.

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Article extrêmement clair qui met bien en évidence les différences essentielles