Qui est responsable de mettre en garde l’emprunteur contre les risques du crédit ? (1/2)

Le crédit immobilier vendu par un Courtier en crédits tourne de l’œil.

Les emprunteurs souscrivent un crédit immobilier, en vue d’un investissement comportant un avantage fiscal. L’établissement de crédit consent le prêt immobilier, distribué par un Intermédiaire en crédits.

Nous sommes en 2006. La législation de l’intermédiation bancaire n’est pas entrée en application (elle date de 2012, applicable depuis le 15 janvier 2013). Les catégories actuelles d’Intermédiaires bancaires (ou IOBSP pour Intermédiaires en Opérations de Banque et en Services de Paiement) sont alors inconnues. Le client présente l’Intermédiaire comme un mandataire apparent du prêteur. En fait, le crédit (avec l’opération de défiscalisation) est distribué par un Courtier-IOBSP, en se référant aux catégories actuelles.

La troisième année de remboursement, la charge des mensualités représente un taux d’endettement de l’ordre de 50% des revenus des emprunteurs ; ces derniers connaissent évidemment des difficultés de remboursement. Ils sont assignés en paiement par la banque. En défense, ceux-ci lui reprochent d’avoir enfreint son obligation précontractuelle de mise en garde, ainsi que celle de contrôler l’IOBSP commercialisant ses crédits.

Point central : ni la qualité, la véracité ou encore, la complétude des informations transmises par l’Intermédiaire bancaire au prêteur ne sont remises en cause. En clair : les informations étaient justes et complètes. Simplement, la banque ne les a pas contrôlées et n’a émis aucune mise en garde au bénéfice des emprunteurs, alors même que l’opération comportait des risques prévisibles.

La Cour d’appel condamne lourdement le prêteur pour la violation de son devoir de mise en garde. Celui-ci se pourvoit en cassation. Avec succès.

La responsabilité civile du Courtier-IOBSP dans la délivrance des obligations précontractuelles s’avère totale et exclusive de celle de la banque.

La banque, le prêteur, avait-elle la charge d’une obligation précontractuelle de mise en garde, alors que le crédit était intégralement vendu par le Courtier ?

Non, répond fermement la Cour de cassation (Cour de cassation, Chambre commerciale, du 10 janvier 2018, n° 16-23.845). Elle juge que le prêteur n’est pas tenu de vérifier les informations transmises par le Courtier-IOBSP qui réalise intégralement la distribution, sauf lorsque celles-ci présentent des anomalies apparentes, flagrantes.

« L’établissement de crédit qui, dans le cadre des articles L. 519-1 et L. 519-2 du code monétaire et financier, recourt à un intermédiaire pour réaliser des opérations de banque, n’est pas tenu de vérifier directement auprès des emprunteurs l’exactitude des informations sur leur situation financière transmises par leur intermédiaire ».

Analyse juridique sans ombre. En présence d’un IOBSP, il n‘incombe donc pas au prêteur de délivrer aucune obligation de mise en garde, obligation précontractuelle qui revient au seul IOBSP. En conséquence, seul l’IOBSP est responsable du manquement à l’obligation de mise en garde due aux futurs emprunteurs. La présence d’un IOBSP dégage la banque de son obligation de mise en garde. Elle n’a pas davantage d’obligation de contrôle poussée de l’Intermédiaire bancaire.

Retrouvez la suite de cet article dès la semaine prochaine

 

Par Laurent Denis

Photo de M. Laurent Denis

Ouvrages de Laurent Denis aux éditions Arnaud Franel :
Réussir son crédit immobilier

(Article vu 227 fois, 227 visites aujourd'hui)
Share

A propos de l'Auteur :
Laurent Denis est avocat et professeur de droit.

Got Something To Say:

Votre adresse eMail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*