Placements immobiliers locatifs… quelle rentabilité ? 3/3

Placements immobiliers locatifs… quelle  rentabilité ? 3/3

property-investment-12Nous avons donc examiné les éléments à prendre en compte pour calculer la rentabilité brute, puis nette, puis nette nette d’un placement immobilier locatif… Ce calcul pouvant vraiment tempérer l’enthousiasme, étudions comment améliorer la rentabilité d’un placement immobilier locatif, d’une part en utilisant les règles fiscales d’autre part en considérant son emplacement.

La fiscalité et la rentabilité de l’investissement immobilier

Le futur propriétaire d’un bien  immobilier locatif doit savoir que s’il emprunte, il pourra déduire les intérêts de ses revenus fonciers, ce qui va réduire son impôt annuel. S’il a acheté un appartement ancien, le montant des travaux effectués pourra entraîner un déficit foncier sur son revenu imposable, générant de fait une réduction de l’impôt. Ceci, hors intérêts d’emprunt bien sûr.

L’investissement peut aussi s’inscrire dans le cadre d’un dispositif fiscal spécifique type Pinel. Dans ce cas il bénéficie de la réduction prévue, soit 12 % pour 6 ans d’engagement, 18 % pour 9 ans ou encore 21% pour 12 ans. Le rendement net net de 3 % pourrait ainsi monter à 5 ou 6 %.

Dans l’hypothèse d’un achat en résidence services, le propriétaire se place sous le régime fiscal des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il peut, soit se placer sous le Censi-Bouvard et profiter d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de son investissement (dans la limite de 300 000 €, soit se placer sous le statut LMP ou LMNP (Loueur en meublé professionnel ou non professionnel) et, dans ce cas, à condition de choisir un régime réel, amortir son bien durant 20 ou 30 ans, ce qui permet généralement d’effacer les revenus locatifs, voire de provoquer un déficit foncier et donc de se soustraire aux prélèvements sociaux. Le rendement de ce type de placement s’établit généralement autour de 4 % mais peut grimper, là encore, de plusieurs points.

Calculer le taux de rendement interne (TRI) réel d’un investissement immobilier locatif nécessite de se livrer à de nombreux calculs tout en tenant compte de l’évolution aléatoire de critères tels que les prix de l’immobilier, les loyers, la fiscalité des revenus comme des plus-values…

Bien choisir l’emplacement d’un bien immobilier locatif

Comme dans un placement boursier, la rentabilité est fonction du risque. Plus le risque est élevé, meilleure sera la rentabilité, et à l’inverse un risque faible générera une faible rentabilité.

Sous cet angle, il faut se demander si un achat locatif paraissant très rentable dans une petite ville en région, parce que les prix de l’immobilier sont bas, entraînera des revenus réguliers ? S’il s’agit d’une ville avec une population étudiante ou jeune, la demande locative pour de petites surfaces sera plus forte. À Paris c’est le cas, mais les prix de l’immobilier réduisent fortement la rentabilité de l’investissement… Il convient donc de choisir l’emplacement de son bien en visant un rendement régulier. L’emplacement du bien est donc un paramètre important à considérer avant de se lancer.

Par Colette Sabarly

Mme Colette Sabarly

Ouvrages de Colette Sabarly aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’Immoblier 2016 – 11e édition

 

Lire les articles précédents :

Placements immobiliers locatifs… quelle rentabilité ? article 2/3

Placements immobiliers locatifs… quelle rentabilité ? article 1/3

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2 commentaires

  1. Mon expérience de placement locatif :
    Je pense avoir fait un très bon choix pour le produit acheté.
    En revanche, le système de financement, vu la baisse de rentabilité de l’assurance vie, est à ce jour à la limite de me pénaliser si je conserve le taux initial d’emprunt.
    En effet, il semble impossible de faire racheter à un taux inférieur à 2% un prêt IN FINE de 140.000 euros souscrit à 3,3% pour lequel il reste 5 ans, réalisé et nanti à 100% par une assurance vie souscrite dans la même grande banque Française parmi les plus sûres.
    Cela même avec une garantie sur le nantissement au second rang.
    Pour information supplémentaire:
    – Ce prêt est dédié à un achat de défiscalistion “loi CENSI-BOUVARD” d’une chambre d’EHPAD à NANTES et gérée par ORPEA.
    – J’ai des résultats mais cela m’obligerait à détruire mon assurance vie souscrite juste avant 70 ans; père de famille, je souhaite naturellement conserver ce nantissement.
    – Suite à ma quète, très large, on me propose surtout des rachats en amortissable souvent inférieurs à 1% mais mes antécédents de santé ne me permettent en aucun cas d’être assuré.
    Je cherche l’explication de cette réticence au rachat d’un prêt “in fine” ou alors, est-ce le hasard, je n’ai pas su découvrir la bonne piste.
    Merci d’avance pour un point de vue.
    Cordialement vôtre.

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