L’année 2025 a été marquée par deux phases bien distinctes dans l’ancien : après une période de ralentissement liée à la hausse des taux d’intérêt et à l’inflation, les signes d’une reprise progressive des ventes et des prix sont intervenus lors des trois premiers trimestres. La crise politique budgétaire française a progressivement plombé ce marché. Les transactions se sont écroulées lors deux derniers mois de l’année.
En ce qui concerne le logement neuf, l’année 2025 a été une des pires des dernières années en terme de nombre de mises en chantier et de livraisons de biens. Autre facteur nouveau, entre l’évolution des attentes des acheteurs et les nouvelles mesures gouvernementales, le secteur immobilier doit se réinventer. Décryptage des tendances clés qui ont marqué cette année charnière.
Un marché en convalescence après la crise des taux
En 2024, la Banque Centrale Européenne (BCE) a enfin infléchi sa politique monétaire, mettant un terme à la série de hausses des taux directeurs entamée en 2022. Résultat en 2025 : les taux des crédits immobiliers, bien que restant supérieurs à 3 %, ont commencé à se stabiliser autour de 3,5 % en moyenne. Une bouffée d’oxygène pour les ménages, après des années de tension. Conséquences directes :
- Un regain d’activité sur le marché, avec une hausse de 12 % des transactions par rapport à 2024 (source : Notaires de France).
- Un pouvoir d’achat immobilier qui se redresse, même si l’accès à la propriété reste difficile pour les primo-accédants.
Des prix qui se stabilisent, mais des disparites regionales
- Paris et les grandes métropoles(Lyon, Bordeaux, Toulouse) résistent toujours, avec des prix certes élevés mais avec une stagnation certaine (+ 0,3 % en un an).
- Les villes moyennes et les zones rurales continuent d’attirer les acheteurs, avec des prix en hausse modérée (+ 2 % en moyenne).
- Le littoral et la montagne restent des valeurs sûres, portés par la demande de résidences secondaires.
Exemple concret : À Nantes, le prix au m2 a reculé de 2,5 %, tandis qu’à Montpellier, il a progressé de 1,8 %, illustrant les dynamiques locales contrastées.
Vers un immobilier plus « responsable » et flexible
Les critères des acquéreurs évoluent et changent de priorités. En 2025, trois tendances majeures se dégagent :
- La performance énergétique, un critère non négociable. Les logements classés DPE F ou G peinent à trouver preneur, avec une décote pouvant atteindre 20 % alors que les biens en DPE A ou B se vendent 15 % plus cher en moyenne, et plus rapidement.
- Le télétravail influence les choix. La demande pour des maisons avec bureau ou des appartements spacieux explose et les zones périurbaines et les villes bien desservies par les transports sont plébiscitées.
- La colocation et l’investissement locatif repensés. Les logements modulables (studios transformables, espaces partagés) séduisent les investisseurs.
Mesures gouvernementales : coup de pouce ou frein ?
Le gouvernement a lancé en janvier 2025 un plan ambitieux pour relancer le secteur :
- Prolongation du PTZ (Prêt à taux zéro) pour les primo-accédants, sous conditions de ressources.
- Bonus rénovation pour les propriétaires qui améliorent la performance énergétique de leur bien.
- Encadrement renforcé des loyers dans les zones tendues.
Effets observés :
- Une légère baisse des prix dans les villes concernées par l’encadrement (comme Paris).
- Une hausse des demandes de rénovation, dopée par les aides financières.
Mais…certains experts pointent un risque de pénurie de logements à moyen terme, en raison des contraintes réglementaires qui découragent les promoteurs.
L’immobilier neuf : une crise qui s’aggrave
La construction neuve traverse une crise sans précédent :
- Baisse de 50% des ventes de logements neufs par rapport à 2019 (avant Covid).
- Baisse de 25 % des mises en chantier en 2025 (source : Fédération des Promoteurs Immobiliers).
- Prix des matériaux toujours élevés, malgré une légère accalmie.
- Le nombre de défaillances de promoteurs a explosé en 2025, avec une hausse de 45 % des faillites entre juillet et septembre par rapport à 2024.
Les perspectives pour 2026
Avant les derniers évènements du Vénézuéla, les experts s’accordent sur un scénario de reprise progressive
- Stabilisation des taux autour de 3,5 %, voire une légère baisse en 2026.
- Prix qui devraient rester stables, avec des variations locales.
- Demande soutenue pour les biens énergétiquement performants et bien situés.
Mais des risques à surveiller :
- Une reprise trop lente de la construction neuve, qui pourrait aggraver la tension sur les prix.
- L’impact des élections municipales de 2026 sur les politiques locales du logement.
En résumé
L’année 2025 aura été une année de particulière pour l’immobilier français. Entre reprise des transactions au cours des premiers mois, stabilisation des prix et nouvelles attentes des acheteurs, le secteur doit se réinventer. Les gagnants ? Ceux qui sauront anticiper les tendances (performance énergétique, flexibilité, investissements locatifs innovants) et profiter des dispositifs publics.
L’avis de Patrimento Conseil
Face à la crise budgétaire française et les tensions géopolitiques mondiales, 2026 risque d’être encore morose pour l’immobilier patrimonial (résidence principale). Il n’y a aucun fait ou élément objectif qui permet d’envisager une reprise des ventes et donc une réévaluation des prix sauf pour quelques marchés spécifiques.
À l’inverse, les investissements en immobilier locatif vont continuer à bénéficier de la tension du marché. Le nombre de mises en chantier et de livraisons dans le neuf resteront atones alors que le nombre de personnes en recherche de logements continuera à progresser. Ce déséquilibre va de fait entrainer une majoration des loyers. Néanmoins face aux probables difficultés économiques, il faudra donc être encore plus sélectif dans le choix des locataires.
Patrick & Thomas BUTTEAU
